成都长租公寓市场改变已至

2018-04-03 07:01:03来源:四川日报编辑:顾强

  盈利之难

  有企业靠现金流“剑走偏锋”,有企业钟情于赚取租金差价,但“能有一家真正盈利都很了不起”

  虽群雄逐鹿,但短期要盈利,多年观察本土长租公寓市场的成都链家研究院,给出了“不太乐观”的答案。

  其研究报告显示,长租公寓前期仅获取房源就需占60%至70%的成本,如果规模扩大,后期服务和管理成本也会相应增加。

  “盈利难是行业的普遍问题,能有一家真正盈利都很了不起。”成都链家研究院院长张键认为。

  企业的市场表现印证了上述看法。

  定价1650元至3800元、拥有136间房的红璞公寓大悦城店,在刚满一周年的运营期内并未实现盈利,“企业客户占多数,入住率维持在80%左右,在行业内算普通水平,年底还更低一些。”大悦城店店长吴明洲告诉记者。

  即使客满的龙湖冠寓金楠天街店,离盈利仍有不小的距离。胡大勇透露,前不久,龙湖整栋承租成都青羊区一处政府物业,合约期10年,经财务测算,光收回成本就至少要7年,“租赁物业都是这样,更不用说金楠天街店这种自持物业前期的开发投入。”

  在何林峻看来,盈利难的企业多采用的是当“二房东”的模式。企业从业主手里收清水房,标准化装修后再转手出租,通过严格控制装修和管理成本赚取中间差价。这种模式区别于发源于北京、上海,靠资金流赚取收益的“北方打法”,被业内成为“南方打法”。

  “‘南方打法’属于包租式,前期投入大,产品可标准化,依靠租金差价获利,其融资能力决定企业的发展速度;‘北方打法’属于托管式,企业通过控制租金收付时间差,用大量现金流的沉淀去投资,产生增值收益,这种模式轻资产、少投入,但一旦房屋空置率稍高,企业资金将面临极高风险。”一位业内人士介绍。

  “在经历行业的野蛮生长期后,两种模式都将直面如何长期稳定盈利的问题。”何林峻说。

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