问政四川截图

四川在线消息(记者邓童童)“小区开发商将人防车位以58年租期的方式出租给业主使用，是否违法?”近日，网友陈先生在四川在线“问政四川”栏目留言，询问华阳“慕和南道”这种租赁人防车位的方式是否合法，希望有关部门能出面解释，同时恳请他们保障小区业主的合法权益。(原帖链接：http://ly.scol.com.cn/thread.php?tid=7527)

租期58年“慕和南道”人防车位租金58800元

“这次‘问政’主要是就租赁合同的一些款项的提出疑问”，面对四川在线记者的采访，陈先生开门见山地说，“这种租赁合同明显违反了中华人民共和国《合同法》第214条‘租赁期限不得超过20年的规定’。”

陈先生称，他于2012年购房，当时并没有购置机动车位，但近年来小区车位日益紧张，去年开发商提供了人防车位的长期出租方式，他便开始着手考虑以哪种方式购置车位。陈先生透露，目前小区车位租金含管理费共为200元每月，有产权的机动车位购置价为14万元左右，人防车位的租赁价格为58800元，合同规定期限为20年，以自动续期的方式可延长租期至58年。

“这种租赁方式是否符合法律程序，自动续期的条款写在同一份合同里是否具有法律效力?”对此，陈先生表示很疑惑，同时他也很关心签订了人防车位租赁合同的业主能否享有权益保障，“因为人防车位并不具备产权，按物业的说法，总共50个人防车位目前已租出过半。”

开发商：人防车位租期按商品房土地使用权期限计算

“慕和南道”开发商车位小组的一位工作人员透露，人防车位是应国家要求建设，按照“谁建设谁享有”的原则，所有权归开发商所有，他们只是将使用权出租。

为什么租期为58年?该工作人员回答，商品房土地使用权最长为70年，“慕和南道”土地使用权目前剩余58年，按照地下车位使用期限应与所依附的国有建设用地使用期限一致的原则，其人防车位的租赁期限不应超过上述期限，故合同以20年为一个周期，期满后自动续期，直至土地使用权到期，续期时业主不用再缴纳租赁费用。该工作人员还表示，上述内容在合同里都有具体条款，小区业主也都是认同这种租赁方式的。

对于小区内其他机动车车位是否还在销售这一问题，这位工作人员称，未来将会继续出售，但是相关车位信息开发商还未提供，他们暂时也不清楚具体情况。

成都市人防办：开发商可以出租人防车位的使用权

人防车位，即地下人防工程中的停车位，是开发商按照国家规定投资建设的战时用于防空人防工程。那么，开发商是否可以租赁其使用权?对此，成都市人民防空办公室工程管理处一位姓杨的工作人员表示，开发商可在房管局办理人防工程的大产权，但产权属性并没有明确规定，按《人民防空法》的相关规定，人防车位的产权目前没有分户，谁投资谁使用，收益权也归投资者所有。

该工作人员同时表示，在不破坏人防工程的防护功能前提下，开发商在非战时或其他非紧急状况下按规划功能出租使用权是被允许的。

律师说法：承租总期限58年需签三份租赁合同

合同的效力，首先应考虑开发商是否有权出租人防车位，其次考虑是否违反其他强制性规定。中豪律师集团(四川)事务所律师李静称，关于人防车位的权属问题，在司法实践中，有三种结果，归国家所有、归开发商所有以及归业主所有。她认为，车位建设成本不是由业主承担且车位面积不计入公摊面积的，根据“谁投资谁收益”的原则，开发商有权进行出租。

至于网友提到的合同期限问题，李静表示，《合同法》第214条规定，租赁合同的最长期限是20年，但20年并不是一个绝对的最高限，当事人可以通过续签租赁合同的方式，实现超过20年的承租期限。对此，她提醒业主，承租总期限是58年，合同约定期限却是20年，因而总共需要签三份租赁合同。同时，她也建议业主不要一次性付清58年的租赁费用，分期支付为宜。