郫都区30宗试点集体经营性建设用地入市 让村民乐享更多福利

2017-10-16 13:22:05来源:四川在线编辑:林霜

四川在线消息(赵 蕾 王冬银 记者 丁宁)9月1日,四川省成都市郫都区农科村一社的党团活动室里人头攒动,66户村民代表齐聚这里,用举手表决的方式为一块面积为1.1亩的集体经营性建设用地招选“上门女婿”。这是四川首宗通过作价入股方式入市的集体经营性建设用地,标志着郫都区的土地制度改革迈出了新的坚实一步。

作为全国33个农村土地制度改革试点之一,两年多时间里,郫都区“试制度、试规则、探路子”,通过“全域统筹、集约利用、政策集成、绿色发展”,为353亩土地找到了“婆家”;带动发展规模以上养生养老中心、创意农业基地、农耕体验园160多家,农户产业化经营面积94%以上;相关村集体及个人获得了超过1.7亿元的土地收入,其中约1.36亿元用于集体经济的积累和发展,约3400万元用于农民股东的现金分配。

敲响全省“第一槌”,入市规则初长成

沉睡的土地资产一旦被激活,就会释放惊人价值,30宗地已换来两个亿

耸立的塔吊,轰鸣的搅拌机,进出的卡车,似乎都在争抢着告诉来唐元战旗村的人:这个昔日宁静的乡村,如今有一个热火朝天的工地。对村党支部书记高德敏来说,这份嘈杂却是别样的旋律。“修的是花园式度假酒店!”他的手指敲击着展板上的效果图,眼前这片初具规模的灰色水泥建筑体,在他眼里早已是五彩斑斓、吸引着如织的游人。

工地脚下,正是2015年9月7日,敲响四川集体经营性建设用地“第一槌”的那一块土地。这个叫“第五季香境”的商业项目,除了一座度假酒店,还将配套建起情景式美食体验街区、生态风情休闲中心。“最时髦的说法就是乡村旅游综合体。”高德敏说。

既是首宗,这块地的“成长经历”不免让人心生好奇。在乡镇企业风起云涌的时代里,战旗村先后办起了酒厂、铸造厂等多个村办企业,其中的凤凰酒厂和复合肥厂就“定居”在这块土地上。然而,好景不长,企业由于各种原因都相继停办。土地也随之闲置下来。2007年,成都被确定为全国统筹城乡综合配套改革试验区后,战旗村也试着推出过一系列改革举措,比如,组建战旗现代农业股份合作社,用建设用地入股与城市资本合作投资旅游项目等,但却一直没有触碰集体经营性建设用地这个“敏感地带”:集体经营性建设用地不能入市,无法获得办理土地使用证,企业不能融资,产业难以发展。

“类似情况的土地,战旗村还有7块,总面积接近100亩。”高德敏说。

转机出现在2015年年初,郫都区被确定为集体经营性建设用地入市改革试点。当年3月,郫都区国土、规划等部门,按照“符合规则、用途管制和依法取得”三大原则,创新形成了“三定一平台”工作办法,在全市范围内对集体经营建设用地进行摸排认定。通过定基数、定图斑、定规模,并结合权属来源、入市可行性等因素,综合确定前期入市土地4932.79亩。9月7日,四川集体经营性建设用地入市正式破冰。

“战旗”招展的背后,是不断的探索与碰撞。

让很多人意想不到的是,集体经营性建设用地入市遭遇的第一只“拦路虎”,居然是入市主体的“身份证”。

村民委员会是自治组织,不是经济组织,也难以作为市场经济主体。如何探索入市主体与实施主体的分离,明确入市的有效市场主体,厘清入市主体与实施主体的关系。战旗村创新了集体资产管理公司和新型集体经济组织一体化运作的新机制。村庄重大事务由村民代表大会集体决策;入市的方式、途径、底价,由村民代表民主协商;入市后土地收益的内部分配和使用,由村民集体决策,现金收益按会计年度进行分红。根据战旗村的成功经验,郫都区制定了《农村集体经济组织管理办法》和《农村集体经营性建设用地入市主体认定工作办法》。郫都区国土资源局副局长吴诗东说,从目前郫都区已经成功入市的宗地看,实施主体都是集体资产管理有限公司,这也说明按照《公司法》成立的企业法人,更容易为市场所接受,操作起来也更加规范和便捷。

入市,意味着集体经营性建设用地和国有建设用地实现同价同权。衡量的一把重要标尺是:能否顺利地进行抵押融资。成功拿下全省集体经营性建设用地“第一槌”的四川迈高旅游资源开发有限公司,就曾经遭遇这样的烦恼。为此,郫都区出台了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作意见和抵押登记办法》,将农村经营性建设用地使用权纳入区农村产权抵押融资风险基金保障范围,由市、县两级风险基金对于收购处净损失按4∶6的比例分担,并对开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的金融机构实施专项奖励和信贷激励。目前,首宗入市地块已成功融资410万元。

一次次的突破代表着一次次的创新。在首宗拍卖之前,郫都区相关制度文件已出台14个,随着新难题接连出现,相关办法也不断完善,环评办法、鼓励抵押贷款意见……从基础管理到入市管理再到配套管理,相关制度文件已增加到21个。

入市规则逐步完善的同时,土地价值得到充分体现。截至目前,郫都区已完成30宗353亩农村集体经营性建设用地入市交易,除去增值收益调节金之外,获得成交价款2.1亿元。

入市带动“民富村美产业兴”

农村集体经营性建设用地入市不仅打开了资本下乡的大门,更成为助推产业再造和乡村再造的动力源

今夏,三道堰镇青杠树村在成都人的“朋友圈”中被刷了屏。漫步其间,踏着古青色的石板,在红花绿树中,寻访一栋栋青瓦白墙的川西民居院落;1万多平方米的香草湖,碧波荡漾,闻着花的幽香赏小桥湿地、听水鸟嬉戏,安宁而祥和。

青杠树村八组村民邱应章,是一家农家乐的老板,他现如今生活的真实写照是忙并快乐着。在刚送走的这个周末,他的农家乐每天毛收入都在5000元上,但邱应章说,“这不算啥子,今年最忙的时候,我一天接了23桌,吃饭、喝茶都要提前预订。”说着话,他笑得眯起了眼睛。在整个青杠树村,和邱应章一样“忙并快乐着”的村民还有900多户。

在青杠树村党支部书记韩忠的记忆中,如今的“中国十大最美乡村”青杠树村,几年前却是另外一番光景:全村932户2251人,人均建设用地170平方米,林盘众多……空守着土地和生态资源,却不得不面对生存难题,全村90%以上的青壮年都选择了离乡背井。

2000年初,邱应章也和村里的年轻人一样外出务工。说起往事,他立即陷入了沉思:“穷呗!那个时候喝的水是自己打的小水井,厕所是旱厕,还没到村口就闻到一股子浓浓的味道。一家3口3亩地,种水稻、油菜一年累死累活也才挣个一两百元。”

变化,得益于集体经营性建设用地入市。

2012年6月,青杠树村从银行贷款6800多万元,启动了村落改造建设,依托穿村而过的徐堰河引水入村,打造生态湿地,一栋栋崭新的川西民居拔地而起。全村932户被划分为9个组团,2000多村民住进新居。在传统新农村建设中,这已是故事的圆满结局。但因为向金融机构贷款进行综合整治新村建设却让村集体“套上了重重的枷锁”。

由于2015年郫都区试点集体经营性建设用地入市,2016年7月28日,青杠树村首批集体经营性建设用地97.48亩成功挂牌上市,由中国数码港集团以5848.8万元的价格竞得,这下,青杠树村一举还清了大部分“外债”。

农村集体经营性建设用地入市不仅打开了资本下乡的大门,更成为助推产业再造和乡村再造的动力源。尝到甜头的青杠树村,又开始探索起实践管理职能和经济职能分离,所有权和经营权分离的“双分离”模式。引进社会企业迈高旅游公司共同出资成立香草湖景区管理有限公司,参与集体资产的运营。通过整合全村资源,科学规划,合理开发,实现了多方共赢。2016年,青杠树村接待游客120多万人次,实现旅游综合收入9800多万元,实现集体经济总收入828万元,农村居民人均可支配收入达24515元,高出全县平均水平2379元,同比增长16.3%。依托乡村旅游资源开茶馆、客栈、农家乐,邱应章的三口之家2016年收入达到了20余万元。

与邱应章一样享受入市红利的还有战旗村村民李光菊。在首宗地出让后,她和村里的1704名集体经济组成员在打工收入之外又多了两笔收入:人均增收520元,股金增值2600元。

在郫都区,这样的红利在每一宗地入市后都能得以显化:集体经营性建设用地获得出让收益款后,扣除土地整治成本和入市成本之后按照2∶8比例进行分配,其中20%现金分配给集体经济组织成员,另外80%包括30%公益金、10%风险金和40%公积金的提取,其中公益金用于统缴社保、公共基础设施维护等,公积金则用于集体经济组织发展。

集体经营性建设用地入市的改革探索还为农民带来了家门口就业创收的机会。在唐昌镇战旗村,有一家被称为成都“普罗旺斯”的“妈妈农庄”,这也是四川第一家规模化种植熏衣草的基地,土地受让方依托“妈妈农庄”建成集购物、餐饮、娱乐、酒店、文化、创意为一体的特色商业街。

高德敏说,“通过集体土地入市,以‘妈妈农庄’为代表的系列集体经济产业使农民转变为产业工人,人均年纯收入由2005年的3000余元增长到2016年的21100元。”

这一数字还在攀升。据了解,已经出让的30宗农村集体经营建设用地中,相关农民集体及个人获得了超过1.7亿元的土地收入,其中约1.36亿元用于集体经济的积累和发展,约3400万元用于农民股东的现金分配。以入市为抓手,郫都区加快推进农业供给侧改革,使传统农业向现代农业、生态农业等农文旅共融的新兴产业和新兴业态转型发展。截至目前,郫都区共带动发展规模以上养生养老中心、创意农业基地、农耕体验园160多家,实现农户产业化经营面积94%以上,农产品精深加工率达52%。

让农民乐享更多红利

将美丽新村建设与城市发展统筹协调进行,将社会资本引入农村,以良好的生态底本,创造更多收益,实现人与业的融合

任何一个时代的进步,都离不开勇敢智慧的探路者。试点是改革的重要任务,更是改革的重要方法。

农村的老灶房,梁上挂着火红的辣椒、腌熏的老腊肉,一片片斑驳的土墙,让人仿佛走进了旧时光。灶台是由一个现代的触摸屏取代,游客忍不住伸手点击,按照右侧的提示,进行倒油、配料、炒菜、装盘等,不一会儿,一道道“麻婆豆腐”、“回锅肉”等经典川菜就“出炉”了。从川菜之魂“郫都区豆瓣酱”,郫都区衍生出全国独一无二的“中国川菜产业化园区”,实现一、三产业互动。但就是这个力争在2018年实现园区企业销售收入200亿元以上的川菜园区在最近却碰上了烦心事:3.7平方公里规划面积即将用完,还有大批企业等着落地。

同样烦心的还有20公里外的炮通村村民,处于成都市饮水水源地的核心区,面对生态红线,为保证水源地水质,村民们即将搬迁。

以问题为导向,用集体经营性建设用地入市的创新思维解决问题,一个大胆的设想应运而生:结合成都饮用水源保护区徐堰河、柏条河农村集体建设生态搬迁用地整治工作,统筹全区零星分散的农村集体经营性建设用地,调整到产业园区集中集约开发利用,建立完善统筹利用和管理制度体系。启动实施对水源生态保护区的整治复垦工程,将用地使用权指标跨村组调整到安德川菜园区拓展区集中使用。不久的将来,炮通村的村民就将搬入好房子、过上好日子。而川菜园区的愁云也将一扫而光。

在炮通村思考生存难题的时候,深知政策就是发展软黄金的高德敏也在思考着,“我们村集体经济组织用40万元收购了发展缓慢又属于高能耗、高污染的战旗特种铸造厂的10亩土地,下一步我们还将收购这家企业旁边的润源铸造厂土地20亩,打造康养、民宿等与旅游相关的产业。”同时,对于集体经营性建设用地入市一事,高德敏有了自己的盘算,“不能再出让了,我们用这些地引进起企业联合打造,或者看准后干脆自己干,把更多的红利留在我们村里老百姓自己手中。”

正如郫都区区委书记杨东升说的那样,“过去很多年我们把目光过多地放在城市发展,现在要将美丽新村建设与城市发展统筹协调进行,将社会资本引入农村,盘活农村集体经营性建设性用地,以良好的生态底本,获取更多的红利,创造更多的收益,实现人与业的融合。(图由郫都区委宣传部提供)

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