四川在线 王型芳 制图 王型芳

6月11日，成都今年首批次住宅用地集中出让结束，5天共计40宗地块全部成交，面积总计3490亩，累计出让金额共计355亿元。多宗地块自持租赁住房面积比例不低，连日来引起众多业界人士的关注。

自持租赁住房面积比例最高59%

成都此次土地拍卖，采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”的拍卖形式。因此，此次土拍虽然楼面地价看起来很温和，溢价率没有创新高，但一些地块竞拍下来的自持租赁住房面积比例并不低。

成交的40宗地块中，32宗地块须竞得人自持一定比例租赁住房面积。其中，8宗地块的自持租赁住房面积比例为30%及以上。其中高新区中和街道76亩地的自持比例更高达59%，创下成都土拍自持比例最高记录。

自持租赁住房面积比例30%及以上地块成交信息

可售部分销售额难以覆盖拿地成本

当地块的清水房最高售价、成品房比例和装修价格都同时被限定时，竞拍推高自持租赁住房面积比例的情况下，开发商的账还算得过来吗？

以四川远达旗下四川鼎际投资有限公司拍下的高新区中和街道76亩地为例，该地块建筑面积126717㎡，成交总价17.1亿元，其自持租赁住房面积比例为59%。按照地块清水房最高限价20200元/㎡，装修价格最高3000元/㎡来算，其自持租赁部分成品住宅价值约17.34亿元，可售部分的成品住宅销售总额12.05亿元。从资金回收来看，其可售部分销售额难以覆盖其拿地费用，更不说后期建安、装修费用。

此次土拍自持租赁住房面积比例30%及以上的8宗地块，有4宗是天府新区地块。除了超过30%的自持比例外，这四宗地都要求竞得人配建小学或幼儿园，且对学校班级规模和投资金额都做了要求。从账面来看，开发商想要快速回款，靠卖房覆盖其拿地成本和建安成本并不容易。

【市场观察】

土地市场倒逼企业转型

根据成都此次土地集中出让规则，出让地块中配建租赁住房自持年限均为30年，且要求在自持年限内只能用于租赁，不得分割抵押、转让，若实施整体转让、整体抵押等处置的，且处置后仍为租赁住房，不得分割销售。

西南财经大学经济学院教授刘璐分析指出，在住宅用地竞自持的出让条件下，开发商的利润来自于两方面：

第一，来自于开发端房屋销售，但由于限房价限装修，所以多宗地块开发房屋所得的利润率可能比较低。

第二，就是来自于自持物业的租赁收入的长期收益，但这一项收益的时间跨度太长，短期内可回收的资金额度不大，不利于开发商在短期募集巨大的周转资金。

在刘璐看来，本次成都集中土拍影响深远，可能最大的市场趋势影响就是以后大量的住宅小区都会有比例不低的自持租赁物业的存在。此次集中土拍也可以看作是未来大规模机构自持长租住宅物业的开端。

事实上，房地产市场的变化倒逼企业转型的趋势愈发明显，新的土地出让政策下，依靠传统地产开发获取利润越来越难。不少房企已开启转型之路，探索地产＋产业，地产＋文旅，地产＋养老，地产＋城市配套等多种运营模式。

例如在成都住宅活跃的中粮地产在升级为大悦城控股，2018年在天府新区眉山片区拿下5000余亩土地，聚焦清洁能源，打造产业园区。此次土拍拿下新津区普兴街道147亩地块的卓尔控股，大本营位于武汉，在打造文旅小镇、旅游景区、青年城等方面多方发力，这次出让的新津地块也要求商业部分须引入商贸、现代服务业、教育培训等产业，对企业的产业运营能力要求不低。此外，TOP级房企中的万科、中海、恒大、融创等企业近年来也开始转型城市运营，布局文旅、养老等多方面。