四川在线 王型芳 文/图 部分图片由万科成都提供

7月19日，成都住建局牵头编制的《成都公园城市有机更新导则》（以下简称《导则》）正式印发。该《导则》明确了成都有机更新的六项更新原则，其中包括“政府引导、属地管理、市场运作、公众参与”原则，指出要坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，强化更新可操作性。

这一原则被解读为城市有机更新需要吸引更多的社会资本参与。作为城市建设主力军，开发商与城市的开发打造一直密不可分。如今，随着国内城市化率不断提高，从城市开发到城市有机更新已经成为一个必然趋势。对于房地产开发商来说，这或许是值得研究的”新课题“。

“典型案例”猛追湾

周末和朋友去几何书店看一场好笑的脱口秀，打卡街边的咖啡小店；晚上再和三五好友吃上一顿美食，走在滨河的街头，流光溢彩的街灯，别致有趣的小店，在夏日的晚风中感受成都的美好……这是家住祥和里的小岛周末的日常。

她发现自从家附近的猛追湾重新打造后，这边的精致小店多了，街道的界面更好看了，各类大小艺术活动每周都有，身边的朋友也更爱相约猛追湾了。这正是猛追湾进行城市更新后的新场景。

公开资料显示，猛追湾城市更新是成都中优城市更新项目，整体范围1.68平方公里，猛追湾市民休闲区由上湾区和下湾区组成。秉持“政府主导、市场主体、商业化逻辑”的原则，成华区政府指导，区级各成员单位配合，由万科成都进行“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造。

事实上，猛追湾城市项目是万科在成都参与的首个“EPC+O模式”的城市更新项目。所谓“EPC+O模式”是指前期规划设计、施工和运营一体化的总承包模式。“这个模式最重要的就是有后期的项目运营维护在里面，依托万科成熟专业的招商运营管理团队，保证了项目后期的生命力。”业界人士指出。

据悉，万科猛追湾的城市更新项目以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，活化空间与产业调整。其中启动区位于猛追湾－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积4.3万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。开业以来，累计接待600余次的领导和业界团队考察，成为成都城市有机更新的典范案例。

参与城市更新的动力

“对开发商而言，习惯了短平快高周转的地产开发赚钱模式，参与城市更新是考验。但在中国城市开发从‘增量时代’走向‘存量时代’的大势之下，布局新赛道参与城市更新乃至后期运营也是必然的趋势。”睿合泰产城发展研究院院长薛峰打了个比方，“做地产开发是摘树上低垂的果实，参与城市更新则是摘高处的果实，肯定没那么轻松了。”

作为一直活跃在城市开发进程中的开发商来说，城市有机更新项目有哪些机会？

今年2月，成都市住建局发布了第三批城市建设工程项目机会清单，包括城市有机更新项目20个，均有“项目整体策划、土地整理，项目规划、建筑设计方面需求”，涉及高新区、金牛区、武侯区、青白江区等多个区域。

猛追湾城市更新前后对比

在薛峰看来，从目前成都已经呈现的城市更新项目来看，既有万科在猛追湾项目采用“EPCO模式”的规划、采购、施工、运营全周期打造，也有金牛区枣子巷项目的方式——由国有平台公司完成前期的基础设施的提升，再由专业的商管团队进行后期运营。

不过，目前在成都，整体说来，房地产开发商参与城市更新实际上还在探索阶段。

“从过往项目来看，现在参与城市更新的主力还是国有平台公司。城市更新项目动辄十几亿的投资，打造周期长，退出机制不完善。对很多开发商而言，从盈利的角度来算并不可观，但对TOP级企业来说参与城市更新项目有发展战略的诉求，也是为了转型布局新赛道，打造企业品牌，提升企业社会价值和影响力 。”

提到最核心的赚钱问题，薛峰认为，城市更新项目的盈利模式目前看来有两种，一是“二房东”模式，通过项目改造提升物业商业价值，赚取租金差额，一般国有平台按照一定价格将街铺等物业收储，然后交由打造企业统一改造招商运营，盘活街区经济活力，物业的商业价值增加房租上涨，这中间的租金差就是参与企业的盈利。

另外一种模式就是资产证券化，持续产生现金流的资产，包装成证券化产品进行交易，也给了企业完整的退出机制。但这一类模式还是建立在诸如北京、上海、深圳等城市物业高租金的基础上。

值得期待的合作

“猛追湾项目的成功，离不开政企密切沟通，成华区非常重视这个项目，在获取该项目从前期的规划打造后期的打造中，几乎每周都会和区政府领导牵头的指挥部碰头沟通细节和进程。”万科猛追湾项目相关负责人介绍到，万科在规划设计之初，也对区域的人口结构、在地文化、建筑空间进行了详细摸底。

“整个更新过程没有大拆大建，采用的‘绣花式微更新’。招商过程中，围绕‘烟火气’的定位，针对不同的业态采取留、引、提等模式。“这位负责人说，比如保留了像剃头铺子、川剧院这样的有传统文化代表的业态，引进了一些咖啡、轻食、甜品店等网红业态取代之前整条街几乎都是茶铺的局面。

此外，万科通过对整个商业街区做景区化的运营管理，通过万科招商引入的主力店，逐步带动了整个片区产业升级，带来整个区域物业商业价值提升。“从最直接的租金变化来看，对比更新前，片区商铺租金涨幅达60%-70%”。

在业界人士看来，猛追湾的热闹，离不开资本实力和专业团队。“对于这样的项目，前期的更新打造需要垫资，而项目打造开业后才是真正的开始，招商、管理、长达十年的运营期，比起纯地产开发更考验综合能力。”

四川在线了解到，万科还参与了武侯区华西坝城市更新项目，打造文化街道博物馆、各种文化策展空间和营造新消费场景的文化小店，网红小店，目前正在打造中。

回头看，今年2月，万科在成都正式发布了城市更新服务品牌——万巷更新。服务内容涵盖了从产品规划到施工建造再到资产全期运营的全周期完整链条。业内人士指出，“意味着万科在城市更新赛道的布局和决心，也是万科在这个赛道不断摸索尝试的结果。”

政府有意愿，开发商有兴趣，在新一轮的城市发展过程中，更多的合作值得期待。