四川在线 王型芳 文/图
12月9日下午，随着最后一宗地成交，成都第三批次集中供地落下帷幕。至此，今年成都“12＋2”区域住宅用地三个批次“双集中”供地全部结束，共计成交125宗，成交面积约9240亩。
今年2月底，全国22个重点城市开始实施双集中供地政策，一年分3次集中发布土地出让公告并集中组织出让。如今，随着全国各地集中供地结束，整体土地市场情况如何？明年成都“双限地”将成供应主力，楼市又会发生哪些变化？购房者又该如何选择呢？
第三批次集中供地 全国多地市场冷静
上周，成都第三批次集中土拍结束，最终40宗出让地块流拍7宗，成交33宗，21宗为底价成交，为今年的集中供地画上了“冷静平淡”的句号。
事实上，不止成都，全国其他已完成第三轮集中供地的城市，均以底价成交和低溢价率为主，房企拿地均理性谨慎。以长三角为例，统计显示，其中，无锡推出20幅土地中17幅地块底价成交，整体溢价率接近0；苏州推出26幅土地，1幅流拍，共成交25幅地，整体溢价率接近0.6%。而南京共成交45幅土，其中35幅地底价成交，整体溢价率为3.39%。上海推出的27宗地均成交，整体溢价率为3%。
从第三批次集中供应的土地来看，为保证开发空间利润，吸引房企拿地，各地政府通过出让规则调整降低土地隐性。从最终成交结果来看，虽各城市区域热度分化明显，优质地块依然会受到追捧，但整体市场表现平淡。
在四川中原地产研究院院长吴江看来，作为今年新推行的集中供地模式，主要是稳定了市场预期，建立了价格的合理良性增长机制，有利于客户心态的稳定和市场的理性发展，“对开发商有筛选作用，有利于综合实力强、开发布局稳健、资金链条健康的实力房企。”
成都今年集中供地共成交约9240亩土地
在成都，从6月首批次集中供地的热闹，到9月第二批次的冷清，再到第三批次的平淡。今年成都的集中供地都有哪些特点？
首先，从区域来看，据中原地产统计数据显示，在总成交的9240亩地块中，成都5+2中心城区总成交面积4357亩，郊区成交面积约4888亩，占比基本持平。但从流拍宗地面积来看，5＋2中心城区流拍10宗，面积合计640亩。而郊区则流拍20宗，面积达2016亩，区域市场分化明显。
具体到各个区域，其中5＋2区域，以天府新区和成华区成交面积最多，分别为1197亩和1050亩，楼面地价最高则为锦江区和青羊区，楼面地价均在1.38万/㎡以上；武侯区以成交296亩面积最少。在郊区，则以郫都区成交面积最多，达1304亩，双流区以成交854亩排名第二，成交楼面地价最高则为温江区，达8700元/㎡。
从区域成交面积可以看出2022年楼市主力供应板块，天府新区、成华区必然是中心城区主力供应主力，尤其是天府新区的兴隆湖板块、麓山板块、万安板块和锦江生态带等区域今年均有地块入市。而成华区的龙潭寺、崔家店、二八板块等均有土地出让，在第三批次中上新的锦江区白鹭湾新经济小镇板块也值得关注。在郊区中，龙泉的东安新城板块、十陵板块，温江的马厂坝TOD区域、郫都的智慧科技城板块、新都的斑竹园板块等，也是未来购房者可以关注的区域。
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其次，从拿地房企来看，在首批次集中供地中，川内民企成为主力，但在第二三批次中国企、央企成为拿地主力。据中原地产统计数据，综合来看，成都轨交和人居置业都拿下7宗地，分别成交面积508亩和486亩，排名一二。其次为中国铁建、中瑞天悦和龙湖地产。还有建发、华润、绿城、首开、电建、蜀道集团等多家房企也均有拿地，可供购房者选择较多。
刚需、刚改产品明年将成为市场主流
土地市场的变化必将传导到楼市，在今年双集中“双限地”的供地模式下，明年成都楼市又会有哪些不同呢？
对于明年成都楼市产品趋势预测，四川中原地产研究院院长吴江认为，从今年成都三次集中供地结果来看，明年成都楼市整体产品会更倾斜于刚需、刚改群体，产品丰富、总价可控、价格稳定，有利于解决群众的刚性居住需求和改善需求。再改、高改以上的产品，可能会有周期性的短缺，也会使存量货源显得弥足珍贵。
吴江还指出，受二圈层双限地的影响，部分外向型三圈层产品可能会失去价差优势、面临客户回流城区的市场风险。作为开发商，应当合理调整市场预期，在健康的开发周期内，保质保量地交出客户和市场满意的作品答卷。
睿合泰产城发展研究院副总经理何昕宇则表示，当下开发商主旋律是降负债，所以三批次拿地的大部分是资金比较健康或者开发周期要求更低的企业。在全面明确了土地清水房限价后，开发商更需要比拼产品能力和品质。“资金有限的刚需客户可以重点关注一二批次的地块呈现的项目，改善型客户可以重点关注三批次项目”。
对于未来成都楼市发展，何昕宇认为，目前受房企金融监管以及集中供地的影响，成都市商品住宅市场呈缓慢下行的态势，三季度成交面积较二季度下降15%，2021年10月市场供销量分别环比下降29%与27%，市场整体处于观望态势。“不过从第七次全国人口普查来看，成都常住人口2094万人，具有庞大的人口基础，且呈现持续增长态势。预计未来在经历短暂的观望期之后，改善、换房需求会在合适的契机得到释放，成都市场将持续稳定的发展。”
