四川在线 王型芳

在过去的2021年，成都商业地产市场表现如何，市场格局发生了哪些改变？

日前，仲量联行发布了《2021年成都商业及物流地产市场全年回顾报告》，报告显示，2021年成都商业地产市场主体活力充足，多业态呈上升曲线。其中甲级办公楼存量全国第五，全年需求恢复至疫情前水平，租金企稳；优质零售物业市场总存量破千万平方米。物流地产方面，空置率大幅回落，租金止跌回稳，高标库（高标准仓储）市场迎来投资窗口期。

2021年成都甲级办公楼租金上涨

据量联行统计显示，受延期交付影响，2021年成都优质办公楼新增供应不及预期，总计约为44.5万平方米。其中甲级办公楼新增15.9万平方米，存量全国第五，局部区域出现供不应求，全年平均租金实现了自2018年后的再次增长，同比增幅达0.7%。

“成都生产生活基本恢复至疫情前水平，2021年企业的办公需求呈V型反弹，上半年头部科技企业为代表的租赁需求表现亮眼，下半年在线教育以及房地产开发需求端受行业监管政策影响，需求明显回落。”仲量联行成都商业地产部总监邓艳萍介绍，成都甲级办公楼全年净吸纳量24.1万平方米，同比增长一倍。

同时，随着城南办公楼租金售价双双上涨，成都办公楼“双核”市场格局明显。自2017年开始，城南甲级写字楼规模已经比肩传市中心传统CBD。2021年，以金融城和大源为首的城南办公楼租金涨幅明显，全年同比分别增长2.8%、5.1%。金融城与市中心的平均租金差异从10.6元/平方米/月降至2.7元/平方米/月。

市场的另一变化则是，平台公司入局成为办公楼市场新玩家。随着平台类企业与地方政府的逐步脱钩，其对于办公楼宇区位、品质诉求上升。近两年，此类公司的办公楼购置及租赁需求明显看涨，为进一步助力产业落地以及城市功能区建立，众多平台类企业入局办公楼市场。

关于2022年市场预期，邓艳萍表示，2022年供应端高增量预期将推高甲级办公楼平均空置率，市场或再次面临一定压力，租金或将出现小幅波动，中长期仍看好成都市场。

优质零售物业市场总存量破千万平方米

在优质零售物业市场方面，2021年成都新增10个优质零售物业项目，共计约90.6万平方米，市场总存量达到1034万平方米，仅次于北京、上海，位居全国第三。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉指出，疫后零售物业市场呈现“结构性复苏”态势，对于高端零售物业项目或地标项目而言，高收入客群、VIP客户是关键，而此类消费者的消费力受疫情影响较小。

同时，消费迭代，瞄准年轻人消费新趋势的潮玩、美妆、饰品、咖啡、茶饮新增租赁规模增长16%。

报告指出，展望2022年，城南、城东将是市场新增供应的主要板块。未来，成都SKP、环贸ICD等地标项目仍是市场关注的焦点。同时，缺乏零售商业运营经验的开发商在拿地压力下，为快速补足短板，与成熟运营商合作的轻资产模式成为时下解决方案，未来“轻资产”项目将越来越多。

高标库空置率快速回落

2021年，成都高标库需求延续上年的活跃态势，全年净吸纳量录得71.2万平方米，高标库需求拉动全市平均空置率下降至10.3%，为过去八年的最低值。

同时，随着电商行业和制造业发展，成都高标库市场打破此前以京东、阿里为主的传统电商独大的租户结构。过去两年，由生鲜电商以及垂直业态电商领头的第二梯队电商企业快速发展，填补了部分传统电商搬迁造成的空置；其次，在制造业领域，包括食品、电子信息、汽车零配件在内的制造业企业高标库租赁需求显著抬头。2021年，成都高标库租赁市场已呈现出较为均衡的需求结构。

2021年第四季度，成都高标库平均有效租金环比微涨至22.4元/平米/月。这是成都高标库市场连续22个季度租金下调后，首次出现较明显企稳信号。

仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“一方面，得益于活跃的需求拉动空置率显著回落，业主租赁压力以及降租意愿有所下降。另一方面，成都仓储开发土地出让面积自2020年起显著回落，预示成都高标库市场未来集中供应风险显著降低。”

（图片由仲量联行提供）