川观新闻  王型芳 文/图/视频

7月6日，中指研究院（成都分院）发布的《2023上半年成都房地产市场研究报告》统计数据显示，2023年上半年涉宅用地供应58宗，共计2959亩，成交46宗，共计2433亩。虽然成都一二三圈层均有成交，但成都“5+2”区域仍是今年上半年涉宅用地供应的集中区域，企业拿地意愿分化明显。

圈层分化明显  “回归主城”趋势明显

尽管市场分化已成当前房地产市场整体特征，但从上半年成都成交的涉宅用地来看，这一特征在土地市场尤为明显。上半年成都成交的涉宅用地中，一圈层成交22宗，共计1556亩；二圈层成交20宗，共计738亩；三圈层仅成交了4宗地，共计139亩，且三圈层成交的土地宗数和面积为近三年最低。

6月13日，锦江区金融城三期29亩地块，吸引了70余家房企参拍，最终由华润置地竞得。

对此，睿合泰产城发展研究院总经理何昕宇分析指出，这一市场现象反映了当前楼市冷热分化的问题。“受限售政策调整，传统刚需客户进入了核心城区二手房市场，使得外溢二三圈层的客群减少，楼市圈层分化明显传导至土地市场，房企也更青睐主城区核心热门板块。”他认为，土地供应“回归主城”，本质上还是受供需关系决定，顺应当前投资企业和购房者的需求。

除了圈层分化之外，上半年成都涉宅用地规模出现收缩。以“双限地”供应的中心城区为例，2022年成都中心城区全年成交涉宅用地156宗，成交总面积8477亩。今年上半年，成都中心城区成交的涉宅用地仅42宗，成交面积2292亩，低于去年同期。不过从5月成都发布的供地计划来看，7月底前成都中心城区将发布3543亩住宅用地出让公告，预计下半年成都土地供应或将迎来高峰。

平均楼面地价提高  总建筑面积下降

在一圈层土地出让占主导的市场里，上半年成都成交土地平均楼面地价提高。据克而瑞统计数据显示，上半年大成都成交的涉宅用地平均楼面地价约为12021元/㎡，为近几年最高。与此相对的是，上半年成交的涉宅用地总建筑面积下降，仅约341万㎡，处于近年来最低位。

深入分析不难发现，平均楼面地价的提高受成交土地区位影响明显，上半年一圈层成交土地1556亩，超过总成交面积的六成；三圈层成交土地锐减，成交面积占比仅5.7%，且三圈层郊县土地多以底价成交。

从今年上半年成交的涉宅用地总建筑面积来看，341万㎡比2022年上半年成交的477万㎡出现大幅下降。在业内人士看来，出现这一现象与上半年成交土地总量和出让宗地容积率下降有关，上半年出让的宗地中容积率多集中在1.5-2.5之间。

新成交的住宅用地供应建筑面积的减少意味着未来新房市场供应量的下降。何昕宇认为，“住宅用地供应建筑面积的减少，是因为成都当前进入存量房时代，上半年成都二手房成交量超10万套，远超去年同期水平。新房市场主要以换房改善需求为主”。

国企拿地占比大  民企积极性明显回升

在过去的半年，谁是成都土地市场的拿地主力呢？

从统计数据来看，上半年央企、国企和平台公司仍是拿地主力，据投资云地图统计显示，上半年成都拿地面积排在前三名的房企分别为成都轨交、华发股份和保利地产，拿地面积分别为330亩、186亩和158亩。

建设中的锦江区白鹭湾板块。

此外，上半年民企拿地积极性也有所回升。据克而瑞统计数据显示，2023年上半年民企拿地占比34%，与2022年上半年占比16%相比有明显回升。

其中，龙湖、碧桂园、美的置业、新希望等全国性房企较为活跃，此外，包括邦泰、明信、远达、澳南、仁和等在内的地方性房企也频频亮相。其中远达地产斥资42亿元一举拿下高新大源南141亩地块。邦泰地产上半年也一直积极参加土拍，在天府新区、郫都区各取得一宗地。

当前的拿地格局决定了未来的楼市局面。成都一房企从业人员杨斌看来，拿地是企业的生存需求，因此可以看到不少房企尤其是部分民企上半年都积极活跃在土地市场。今年上半年，他所在的房企有两个在售项目基本售罄，“现在就是等米下锅，上半年一直在积极参拍但手气不好，看上的地块都没抽中，希望下半年能拿到地”。

不过，从上半年土地成交情况来看，房企想拿好地并不容易。上半年成都中心城区共成交42宗地，其中21宗地达到土地最高限价后进入抽签环节，一半地块需要抽签竞得，显然热门地块十分抢手，想拿地除了靠实力还得靠运气。

“目前成都的规模基础、价格潜力决定了成都房地产市场在全国的竞争力，因此成都市场对全国房企都有很强的吸引力，尤其是成都核心区域。”何昕宇表示。