川观新闻 王型芳 文/图/视频

8月24日，成都中心城区将迎来18宗住宅用地拍卖，其中来自成华区二仙桥街道杉板桥约86亩商住用地备受关注——该地块住宅清水限价31000元/㎡，是成华区首宗清水限价破30000元/㎡的地块，刷新了该区域的限价“天花板”。这宗地的“成色”究竟如何？日前，川观新闻进行了实地探访。

地块位置示意图。图据成都市公共资源交易中心官网

宗地清水限价31000元/㎡，商业占比不低于50%

从出让条件来看，该地块用地性质为商业兼住宅两用地块，净用地面积约86亩，起拍楼面地价为10000元/㎡，起拍总价约17.1亿元。土地最高限价11400元/㎡，总价约19.5亿元，地块可售商品住房清水最高销售均价31000元/㎡，容积率3.0。

地块出让方案要求。图据成都市公共资源交易中心官网

按照宗地土地最高限价来算，该地块房地价的价差空间可达19600元/㎡，给足了利润空间，不过该地块也面临着一定的挑战。根据出让方案，宗地须按照成华区政府指定的《成华区铁塔厂2号地回购房屋方案》要求，在宗地内建设返迁安置住宅用房、返迁安置商业用房（用于办公）和350个地下机动车停车位，届时由成华区政府指定单位回购。

同时，该地块可兼容的二类住宅建筑面积比例不小于计入容积率建筑面积的44%且不大于49%，意味着商业面积占比不低于50%，约17万平方米的总建筑面积中有一半为商业，且竞得人须持有的商业面积不低于宗地商业总计容建筑面积的50%，在宗地出让年限内不得分割销售。宗地还须按“先商业开发、后住宅建设”的相关要求建设，宗地商业建筑全部施工至主体封顶，并经成华区住建交局审核确认后，方可办理商品住宅部分的预售许可证。

整体看来，该地块不仅拿地总价较高，对开发商资金实力、商业开发和自持运营能力也有一定要求。“先商业后住宅”的开发要求，需要开发商先期投入大量资金才能销售回款。不过该地块位置优越，周边配套醇熟，感兴趣的房企仍不在少数。

配套成熟生活氛围浓厚 杉板桥吸引力强

8月19日，川观新闻来到该地块所在的杉板桥。从现场可以看到，该地块位于杉板桥路与杉板桥南五路交汇处，东郊记忆地铁站C口旁，地块十分方正，西临杉板桥路，南面与龙湖滨江天街、龙湖梵城仅一街之隔，斜对面即为万科天荟广场，东边为一片老旧小区。

待出让地块现状

资料显示，该地块是原成华区铁塔厂2号地。2017年7月，龙湖曾斥资40多亿元拿下原成华区铁塔厂1号地约186亩地块，即为如今的龙湖天街和龙湖梵城。时隔6年后，铁塔厂地块再度上新，区域城市界面和生活配套早已发生变化——杉板桥路连通二环高架和中环路，地铁8号线开通运营，交通便利度提升。加之已经开业运营的龙湖天街和万科天荟广场，以及年轻人热衷打卡的东郊记忆，整体配套十分成熟，生活氛围非常浓厚。

地块旁边的龙湖滨江天街

截至目前，杉板桥区域内已进驻的房企有龙湖、万科、保利、中粮、蓝光、招商、凯德等，打造的多个小区都已交付，二手房挂牌均价在2万元/㎡-3万元/㎡之间。新房市场上，有誉浪东望和凯德玖悦华章在售。其中，凯德玖悦华章为凯德地产于2022年3月竞得，地块清水限价2.6万元/㎡，目前在售精装价在2.7-3万元/㎡左右，项目在今年亮相以来多次开盘即售罄，成为市场网红热盘，也足见该区域对购房者的吸引力。相比在售的凯德玖悦华章项目，此次出让地块距离地铁和商场都更加近便。

万科天荟广场与该地块隔街相对

整体看来，此次成华区首宗清水限价破3万元/㎡地块地段、配套优势明显。分析人士指出，今年主城区核心地段土地对房企吸引力十足，基本都会受到房企争抢。此次杉板桥86亩地块地虽有商业打造和返迁房要求，但凭借地段和配套优势预计仍将吸引不少房企举牌。