“明明我们是受害者，现在倒要当被告?”一年多以前，家住成都的代女士家中被盗，损失总价值两万二千余元。据她说，当初和物业协商将用损失抵扣物业管理费，当时物管默认了，但未立下字据。然而，就在几天前，物业向代女士发了一封催缴物管费的律师函，并告知：若在5日内不缴物业费，将起诉她，代女士很郁闷，认为对方出尔反尔。究竟怎么回事?

业主

物业“默认”被盗损失抵物业费

一年多后却收到缴款通知书

代丽女士家住西航港街道银泰花园小区，该小区于2013年交房，是联排别墅区。2018年1月1日，代女士一家入住。可就在入住十天后的一个夜晚，小偷溜进家中，带走两部手机、孩子的满月红包、古银元和一个名牌包，损失合计22000余元。

代女士认为，自家被盗，小区物业存在一定责任，“因为他们晚上巡逻只在小区外围转，却不到每栋巷道里巡逻。”而且被盗当天晚上，她家门前的路灯也是坏的，设施不完善，“还是我自己安装的监控，才记录下小偷的作案过程。”一想到这些，代女士马上去与物业协商。

代女士说，协商还比较顺利，“当时，一位物业负责人表示他们也有一定的工作失误。”代女士便提出在未追回被盗财物前，用被盗的22000多元抵扣物业费。代女士说，虽然物业相关人员未明确表态，“但当时他没说话，就等于他默认了。”她告诉记者，她每个月收到的缴费通知单与其他业主相比，都没有住宅物业服务费这一项，这说明物业在此之前，是把她的物业费作抵扣处理的。

今年8月28日，代女士突然接到物业的缴款通知书，十几天后，她又接到物业公司发来的律师函，要求她于律师函发出5天内向物业公司交纳物业管理费16003.1元，否则将依法追究她的法律责任。代女士说，需要缴纳的款项里，包含了她家从2016年10月14日起至2018年12月31日的物业费，共计12102.99元与违约金3900.11元。

为何“默认”抵扣物业费，现在又来催缴?代女士找到物业理论。代女士说，物业工作人员告诉她，他们没有权限用被盗金额抵扣物业费，所以物业费只能打7折。但代女士并不认可，在她看来，“小区业主只要连续缴纳物业费满两年，物业费都会打7折。”代女士说，她向物业提出免除违约金并将所欠物业费打5折，物业没有同意。

由于当初协商时未留下录音、字据等，代女士有点无奈。但她表示，既然有口头约定，约定人也是该公司员工，就有一定的法律效力，“不能说话不算数。”

物业

从未“默认”被盗损失抵物业费

该业主从2016年10月起就未缴纳

对此，记者电话咨询了该小区物业公司项目经理黄启福。黄启福告诉记者，业主被盗，物业负多少责，是可以通过双方协商解决的，“当时业主的意思是要把被盗金额全部用于充抵物业费。”黄经理表示，这肯定是不可能的。之后大家针对这个问题没有谈妥，所以就一直搁置。

“现在因为整个小区物管费收缴不起来，所以公司就下达了任务，要求进行收缴和清理。”物业也在第一时间给该业主发了催费通知，但业主说不行，所以物业就只能按照法律程序来维权了。

对于代女士所说的物业工作人员默认的事情，黄经理表示“这是没有的事”，他说，作为项目经理，他没有那么大的权力去承诺，他只能就双方协商的结果向公司请示。对于代女士缴费通知单上没有物业费的问题，物管工作人员表示，是因为代女士一直对物业费有异议，“说要谈”，所以前台工作人员就只发了含电费和垃圾处置费的缴费通知单。

对于代女士所说“物业费连续缴满两年可以打7折”的问题，黄经理表示，“这是肯定没有的。”“小区每年年底确实有预存物管费的活动，但最大折扣都只有9折。”对于代女士提议物业费能否打5折的问题，黄经理表示不可能。

黄经理说，该业主的物业费从2016年10月起就未缴纳，时间太长了，所以公司才要求进行清理。他们也不希望与业主对簿公堂，所以大家能坐下来谈最好，“如果真的走司法程序，就只能该怎么判就怎么判了。”

律师说法

若物业不能证明完全尽到安保义务

则应承担部分责任

那物业的做法是否合法?代女士与物业的口头约定是否有法律效力呢?

成都商报-红星新闻记者就此咨询了四川澳南律师事务所主任曾林刚，曾律师认为，本案的法律关系为物业服务合同纠纷，双方的权利义务均源于物业服务合同。物业公司对业主被盗损失是否承担责任，需要根据双方合同约定进行认定。

但从实践来看，物业服务合同一般都有安保条款。若物管公司不能证明其已完全尽到安保义务，如实施防盗措施、站岗值班、安保巡逻、出入登记等行为，则应对业主被盗的部分损失承担赔偿责任，实践中也有相应的判例。

之所以说是部分被盗损失，是因为业主对自己的财物也负有注意和保护的义务，也应对被盗损失承担责任。

关于双方口头约定抵扣物管费的效力问题，曾律师表示，因物管公司系独立法人主体，故其员工的口头承诺需物管公司事后追认方有效。若无追认则难以得到支持，且从举证角度也存在困难。

四川英济律师事务所陈逢逢律师也同意上述说法。陈律师还表示，该事件中，虽然代女士没有直接证据表明就被盗赔偿一事与物业公司协商一致，但是发生盗窃事件后，代女士收到物业公司的缴费通知书中没有住宅物业服务费项目，物业公司以“代女士对物业费有异议”为由，就未在缴费通知单上列明“住宅物业服务费”显然不成立，物业公司必须作出合理的解释，否则可以认定物业公司与代女士之间达成了某种解决方案，以住宅物业服务费折抵物业公司可能承担的赔偿责任，而具体折抵多少，需要双方进一步提供相关证据证明。

业主应保存相关协商证据

尽量签订书面协议

针对类似事情，陈逢逢律师建议，若业主发生被盗事件，首先应在第一时间向公安机关报案并告知物业公司，并保存与物业公司协商的相关证据。同时，业主应向物业公司调取被盗前后小区监控设备保留的录像证据，以此作为后续证明物业公司履行安保义务的情况。

曾律师补充道，在保存相关协商证据时，可以尽量与对方签订书面协议，“因为口说无凭，即便有录音，但除法定代表人外的其他人无权代表公司意志，容易产生争议，而且电子证据存在诸多限制，能否得到法院的认可也是问题。”