■天府早报记者冷宏伟

关乎千万家庭钱袋子的存量住房贷款利率定价基准切换来了。12月28日，央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。听起来有点拗口，简单的说，就是以前的贷款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价，现在要转换为LPR+基点(或固定利率)的方式定价了。这对你的还贷支出有何影响?

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存量房贷怎么变?

人们最关心的问题，还是房贷怎么变。对此央行明确，商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变。简单而言，房贷对应的LPR期限品种基本是五年期以上LPR，房贷如果转成LPR，那么在2020年的利率和2019年执行的利率要保持不变。而到了2021年，就根据LPR再加上点数浮动了。

据了解，目前5年期贷款基准利率为4.9%。以往的存量房贷合同，都规定了执行利率在基准利率基础上的浮动幅度，每年1月1日重定价时，浮动比例都保持不变。但是每个房贷客户执行的浮动比例可能大不相同。以首套房贷为例。2011年之前的大部分购房者多享受7折优惠;2011年至2017年的购房者多享受8.5折优惠。2017年之后，各个城市各家银行的房贷利率差异加大，首套房贷利率有9折的，有9.5折的，有基准的，还有上浮10%的。二套房贷利率有的是基准上浮10%，有的是上浮20%。

由于原来的浮动比例不一样，转换后的加点数也肯定不同。天府早报记者计算了一下各种情况下的加点数，发现之前只要享受过折扣的，加点数都为负值：7折的-137个基点、8.5折的-63.5个基点、9折的-14.5个基点;没折扣甚至上浮的都要加基点：基准利率+ 10个基点、1.1倍的+59个基点、1.2倍的+108个基点。

举个例子，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)= 5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点 幅 度 应 为 0.59 个 百 分 点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

观点

房贷利率预计轻微下行

市场普遍认为，考虑到明年经济下行压力依然较大，货币政策逆周期调节力度有望持续，依然有多次降准降息空间。东方金诚首席宏观分析师王青认为，央行已进入降息周期，预计明年货币政策力度将显著加大，2020年降准或有2—3次，共计下调存款准备金率1.5—2个百分点;降息有望实施4次，共计下调MLF利率40个基点。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，无论是何种转换方式，转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号，同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

董希淼认为，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准(浮动利率)将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。

中原地产首席分析师张大伟表示，按照转换规则，转换后的最新利率与原来老合同的执行利率一样，下次定价要等到2021年了，所以2020年存量房贷客户的执行利率不会变化。因此短期而言，这一政策转变对购房者基本没有影响。但值得注意的是，今年11月20日5年期LPR首次降低，引导社会资金成本走低，在当前经济形势下，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。整体看，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。