四川在线记者 姜必刚

8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，银保监会、证监会、外汇局等相关部门负责人参加。会议传出重磅消息——重点房地产企业资金监测和融资管理规则已经形成，强调市场化、规则化、透明化的融资规则，剑指“拆东补西”式的房企融资，目的在于防范和化解房地产金融风险，这意味着房企融资环境将收紧。

作为资金密集型行业，开发商从拿地到开发建设的过程中，需要大量的资金投入，在自有资金有限的情况下，开发商不得不借助于外部融资。长期以来，“以小博大”是普遍行为，“拆东补西”式融资司空见惯，这不仅是开发商赖以发展壮大的重要手段，也在一定程度上推高了地价与房价，甚至给自身和楼市积累了一定金融风险。

今年因为疫情爆发，部分房企销售情况不容乐观，销售回款压力增加，一些城市地价却再创新高，融资成为了房企财务回血与拼抢土地的一大手段。中原地产研究中心统计数据显示，今年房企累计已发行债券811支，合计融资额高达6242亿元。8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。

在疫情持续影响下，今年国内外经济发展环境发生深刻变化，防范和化解金融风险成为当务之急。本次会议召开前，就有市场传闻称——为控制房企有息债务规模，有关部门划出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值……如今看来，这“三道红线”的传言，并非空穴来风。

据天风证券统计，国内销售额前50强房企中，同时踩中“三道红线”的房企有14家，踩中2条的有10家，踩中1条的有14家，完全不踩线的有12家。在TOP30房企中，按2019年年报数据，有5家房企踩3条红线;5家同踩2红线;有4家踩1条红线。

防范金融风险，为何剑指房企融资?分析人士认为，原因主要有三个方面：一是房地产行业“一家独大”，吸纳了太多社会资金，导致政策性资金难以流入实体经济;二是不少城市房价虚高，导致很多工薪阶层购房难，靠自身收入难以支付按揭贷款，也在一定程度上影响着社会消费能力的提升;三是房地产开发量太多，楼市本身风险有所积累。

8月22日，在青岛举行的2020年中国财富论坛上，金融专业人士朱云来在演讲中指出，“按人均30平米计算，中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人，这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住”。朱云来甚至认为，“炒房人最终会发现持有房产不划算，持有的房产不增值，只有利息的消耗，维修的消耗”。

如果说8月20日的议会，直接向重点房地产企业喊话，那么7月24日，中央层面召开房地产工作座谈会提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”，直接向房地产热点城市负责人喊话，当天有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市相关负责人参会。由此看来，国家对房地产市场的调控，今年的动作在不断深入，而且重点指向明确，要求不再流于形式。

业内人士认为，融资新规的出台实施，能倒逼房企理性融资投资，合理安排经营计划，谨慎拿地扩张，增强自身抗风险能力，从而促进房地产市场回归理性。