四川在线记者 史晓露 文/图

“有了房屋所有权，业主投资会更有信心和保障。”  3月1日，成都市蒲江县甘溪镇副镇长左艳鹏透露，最近该镇明月村有2宗宅基地正在办理有偿退出，下一步将根据相关流程变更为集体建设用地，再挂牌到公共资源交易中心公开出让。

当前，农房流转持续升温，但背后也面临着一系列风险。

一是农房产权不明晰。农村一户多宅、超标占地等问题较为突出，不少农房尚未办理不动产登记。

成都市蒲江县甘溪镇明月村，利用闲置农房改造成的文创工作坊。

另一方面，在现行政策下，农房只能出租，不能购买。“发展乡村民宿、搞乡村旅游业，投资大，没有房屋所有权用起来心里没底。”在成都市三圣乡经营民宿的杜龙虎说。

加强产权保护才能给民企投资者吃上“定心丸”。2019年4月，彭州颁发首批农村集体建设用地使用权《不动产权证书》，让乡村民宿有了40年产权。

“取得《不动产权证书》，意味着民宿业主不仅是经营者，也是建设用地的使用权人，还是其合法修建的建筑和设施的所有权人。”省自然资源厅改革办相关负责人指出。

“有了政策保障，发展民宿心里有底了。”在彭州市磁峰镇石门村6组经营民宿的余勇率先拿到了《不动产权证书》，成为第一个吃螃蟹的人。

其实早在2017年，成都就出台《成都市农户自愿有偿退出宅基地使用权试点指导意见（试行）的通知》，提出了成都农村宅基地退出的5种途径。 根据相关流程，经政府审核后，将原址宅基地类（用途）变更为集体建设用地后，经农村产权交易所招标，拍卖后，用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途。y

成都市蒲江县甘溪镇明月村，利用闲置农房改造成的文创项目。

而这种探索也得益于郫都区更早的改革实践。2015年以来，中央授权33个县(市、区)开展农村土地“三项制度”改革试点，四川的泸县、郫都区被纳入其中。

“我们调研了郫都区的案例，并结合彭州的实际，在农村集体经营建设性用地入市这方面，主要用于乡村民宿产业的发展。”彭州市不动产登记中心相关负责人介绍。

此后，成都对宅基地使用权有偿退出的探索也在多个区县推广。不过，自愿有偿退出宅基地的村民仍然是少数，而且土地用途也有严格限制。 “土地出让后必须搞文创项目，不能建别墅和商品房。” 左艳鹏说。

由于宅基地改革涉及到农民切身利益，情况复杂。 此前，中央一再重申，宅基地制度改革绝不是让城里人下乡去买房置地。中央还提出了闲置农房流转的三禁止原则，包括禁止违法违规买卖宅基地和改变宅基地使用性质，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会所，禁止签订闲置农房所有权买卖合同。

成都市蒲江县甘溪镇明月村，利用闲置农房改造成的文创项目。

虽然当前农村集体经营性建设用地入市的法律障碍已经破除，但专家认为，入市是一把双刃剑，需要探索建立多种发展模式。

“只是通过宅基地有偿腾退后农村集体经营性建设用地入市交易，村集体或者农户获得较多的一次性收入，但同时意味着土地利用权利的根本让渡，事实上放弃了通过土地来实现自身发展的长期权利，换句话说，仍然是短期化的一锤子买卖。”省社科院原副院长郭晓鸣说，现在稀缺的宅基地资源价值严重低估，应当更加重视村集体留地发展，把腾退的宅基地作为重构集体经济的一个最重要资源，可以自己开发，也可以合作开发。