四川在线记者 田姣
备受市场关注的存量房贷利率，传来新消息！日前，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这也是监管部门首次对存量房贷利率的调整作出回应。
央行发声后，四川的银行机构是否有所行动？7月20日，四川在线记者以购房者身份咨询了多家位于成都的商业银行，相关工作人员表示暂未收到“下调存量房贷利率”相关文件及通知。建设银行成都金河支行房贷中心工作人员告诉记者，目前没有接到相关部门正式通知，有关存量房贷的政策目前没有变化，如果有调整会在官网或官微上进行通知。
去年以来，新增房贷利率的不断下调，市场上有关存量房贷利率下调的呼声不断，特别是前几年在房贷利率高点买房的购房者，希望新旧房贷利率”悬殊“这一客观事实能够得到重视。存量房贷利率，为何有必要调整？又该如何操作？对此，四川在线记者采访了多位专家。
为何调？
新旧房贷利率悬殊太大，应对提前还贷潮
为何有必要下调存量房贷利率？在多位受访专家看来，主要是因为部分存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。
差距有多大？以成都的房贷市场为例。
先看看最新的房贷利率：今年6月20日公布的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)已经下调至4.2%，成都不少商业银行将首套房房贷利率调低至4%左右。
再看存量的房贷利率，2017年至2018年，新发放房贷利率由贷款基准利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年开始，部分银行房贷利率甚至跃升至6%以上，最高超过6.5%。
如果用房贷利率4%和6.5%对比，同样是100万的住房按揭贷款20年，采取等额本息的方式，利息要多还33.5万元，每月月供要多还1346元。
新旧利率悬殊如此之大，从去年下半年以来，市场掀起了“提前还贷潮”，更是引发“提前还贷难”问题。记者从多家银行了解到，提前还贷仍需预约排队，部分银行还需排队等待2—3个月。
对此，邹澜在发布会上表示，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
“在这种背景下，央行的表态可以看成是在房贷提前还款潮的形势下，为银行缓解提前还款压力而提供的一条可行性路径。”融360数字科技研究院李万赋告诉记者。
能否调？
有先例可循，但全面下调可能性较低
虽然呼声很高，但要对存量房贷利率调整，并非易事。在李万赋看来，实际操作起来就有一定的难度。对于房贷规模较大的银行，调降存量房贷利率意味着利润率损失，银行主动全面下调存量房贷利率缺乏动力，即使调整，部分银行可能会提供存量合同转换变更方式，但是大概率要从总行层面出台不同城市调整的具体方案，用户的申请条件、执行流程和具体方式等都尚待明确，和借款人逐个协商也将面临着巨大的工作量，“具体仍要看政策落地的细节，即使下调，进入实操阶段也需要一定的时间。”
虽然操作不易，但也并非没有先例。早在2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。中泰证券在研报中指出，复盘2008—2009年存量利率调整情况，是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。
当年调整效果如何呢？根据公开报道来看，当时一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。
尽管如此，中泰证券认为，存量房贷全面下调的可能性较低。据其测算，2008和2009年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。
怎么调？
一刀切可能性较小，或分阶梯差异化下调
虽有先例可循，但当前面临的因素比2008年却要更复杂。据央行披露的数据显示，截至2022年末，我国个人住房贷款余额为38.8万亿元，而2008年仅为2.98万亿元，差距在10倍以上。此外，个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重也由2008年的9.82%上升至18.13%。
“鉴于当前的房贷利率结构与2008年有明显的不同，且银行仍有一定的压力，仍要继续让利实体经济来激发内生动能的修复，因此更多可能根据存量房贷利率的不同，分阶梯进行差异化下调。”华鑫证券判断。
进一步降低存量房贷利率，将进一步压缩银行利润空间。招联金融首席研究员董希淼指出，如何既让广大借款人受益，又最大程度降低对银行的影响，需要综合考量、有序推进。
具体要怎么调？在董希淼看来， 根据央行的表态，存量房贷利率调整可有两种做法——直接降(变更合同条款)、间接降(贷款以新换旧)。但是，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。他建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；各家银行总行出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程。
