四川在线记者  陈碧红

就在《财富》500强企业仲量联行进入中国内地市场30年之际，近日，其亚太区首席执行官顾东尼（Anthony Couse）与大中华区众高管齐聚成都，发布一系列最新重要研究成果。

作为一家世界领先的商业地产专业服务和投资管理公司，如何从全球化的视野来看待当前中国商业地产的发展现状与未来形势？作为一家外资企业，又如何从投资者角度看待当下中国的投资发展环境？中国加快产业梯度转移大背景下，外资企业对中国西部地区的投资发展预期究竟发生了怎样的细微变化？带着上述问题，记者专访了仲量联行亚太区首席执行官顾东尼。

仲量联行亚太区首席执行官顾东尼（受访者供图）

零售市场冷热反差大

为何全球消费品热涌中国，国内商业综合体增量却持续减弱？

记者：日前中指研究院发布的《2024中国商业地产发展白皮书》显示，今年前5个月，中国内地市场新开业3万平方米以上的大型购物中心，比去年同期减少19个，总建筑面积下降一成左右，同时商办用房投资、新开工同比均延续下降态势。但同时我们也注意到，全球优质商品持续加快步伐进入中国市场，特别在今年我国举行的中国国际消费品博览会期间，全球消费精品入展数量创新高，更多全球好产品纷纷在此首发、首秀、首展。您怎么看待这样的冷热反差？

顾东尼：据我们统计，2024年上半年中国21个主要城市优质零售地产新增供应为369万平方米，较上年同期回落约73万平方米，同比下滑19.7%。但21个主要城市的总存量已攀升至1.44亿平方米，较五年前2019年末已增长24.2%。总体而言，现阶段中国零售商业各类载体处于阶段性的饱和阶段，不少城市的商业空置率已突破10%。零售地产正迈入“新老交替、适者生存”的调整时期，大批新建优质项目入市后，推动老旧项目及时调整改造，以适应快速演变的商业环境和消费者偏好。

从供给侧来看，北上广深以及其他主要高线城市的零售地产开发面临着较严峻的存量竞争，对开发商的商业运营经验和资金实力有更高的要求，且核心区面临可开发商业用地稀缺的现状。随着高质量发展的战略导向，未来的商业开发也将从“量”转向“质”，预计商业地产头部企业的市场聚集度会越来越高。

另一方面从需求端看，中国仍是一个基数庞大且快速变化的潜力市场，品牌和商家十分看重中国消费市场这个庞大的基本盘及其增长预期。中国消费者对新事物、新观念、新消费模式的接受度很高，这也吸引更多国际品牌在华运营更为注重品牌、产品及营销模式的“创新”。近几年全球消费品在中国首发、首秀、首展十分活跃，这既是国际品牌对中国市场基本盘的肯定，也是中国消费者偏好迭代加速，市场竞争激烈所产生的市场结果。

供需两端存在所谓的“反差”，是因为零售商业载体和零售消费内容两个领域处于不同的发展阶段。前者体现的是地产端的供需关系阶段性不平衡，即在存量规模已接近饱和的情况下，必须转向高品质、有内容、有新意的商业地产开发。而后者则体现出中国消费市场的容量仍不容被忽视，因此在互联网经济的推动下，国际品牌的在华经营需要重视中国消费者的诉求，需要“破局求新”。

外商投资日趋谨慎

哪些因素会起到更关键的作用？

记者：世界银行近期预测，2024年全球经济增速将连续第3年放缓，从2023年的2.6%降至2024年的2.4%，这意味着2020年至2024年成为全球经济近30年来增速最慢的5年。如果从外商投资的角度来看，您认为今年下半年以及未来一段时间，在更加谨慎的投资环境下，外商特别是跨国大型企业到中国投资，哪些因素会起到更加关键的作用？

顾东尼：今年5月，国际货币基金组织IMF上调今明两年中国经济增长预期，预计中国经济在2024年和2025年将分别增长5.0%、4.5%。随着前期各项宏观调控政策落地见效，国际组织和金融机构陆续调升对中国经济增长前景预期，这与中国经济增长在世界主要经济体中依然领先的看法是一致的。

在仲量联行今年发布的《全球创新城市指数报告》中，全球创新和人才生态系统排名领先的城市中，北京和上海分别位列第2位和第9位。我们看到，新兴技术领域的专业化发展已成为中国加快制造业转型，提升竞争新优势的关键领域。以引领投资浪潮的生成式AI为例，过去三年，北京已成为亚太地区吸引最多人工智能风险投资的城市，投资总额达230亿美元，其次是上海（124亿美元）和深圳（77亿美元）。这不仅彰显了中国在全球创新版图中的重要地位，也凸显了科技创新在推动制造业持续改善，构成生产力质的飞跃中的核心作用。

我们认为，中国市场的开放性和创新精神为外资企业在华发展奠定了坚实的基础。我们相信，政府部门在营造贸易投资便利、行政效率高效、政务服务规范、法治体系完善的营商环境方面所付出的努力将取得显著成效，大力推动全球客户在华发展的步伐。

今年，仲量联行迎来了正式进入中国内地市场30周年的重要里程碑。

这三十年，不仅是仲量联行在中国发展历程的见证，也是中国营商环境不断优化升级的生动缩影。随着中国进一步扩大开放，深化市场化改革，我们期待在这片充满活力的土地上，与中国市场共同成长，共创繁荣，为全球客户提供更高质量的服务，实现共赢发展。

中国投资市场格局不断重塑

川渝地区已成外资西进中国重要门户

记者：近年来，中国持续加大新一轮西部大开发，既加大东部向西部的产业梯度转移，又从顶层设计出发建设成渝地区双城经济圈，打造中国新的经济增长极。同时，西部地区相互之间的融合发展趋势愈发紧密，特别是向西、向南对外开放大通道的融通建设等，形成了新的大开放格局。作为长期给企业提供产业投资规划的第三方机构，您怎么看待其中释放出的市场投资新信号？目前海外资本、跨国企业对中国西部地区和对四川的发展和投资预期，是否有更多的新变化？

顾东尼：成渝城市群是中国未来经济增长的第四极，也是推进新一轮西部大开发战略的关键。近年来，中国大力发展成渝城市群，依托成都和重庆两大国家中心城市的建设，带动整个西部地区经济实现协同发展。

经过多年建设，包括法国空客全生命周期服务中心、美国GE精准医疗产业化基地、法国邮政DPD集团在川设立的全球跨境电商货物集散项目等，一大批具有全球影响力的跨国公司加快投资布局中国西部地区，事实证明，川渝地区已经发展成为中国内陆地区发展外向型经济的桥头堡，也成为外资企业西进中国的重要门户。

我们同时注意到，当前四川在产业招引和外商引入方向上更聚焦发展新质生产力，大力推动产业结构调整，相信在更多优质外资助力下，四川现代化产业体系建设将更加完善。

我个人不是第一次来成都，但每次来都会在这里收获惊喜。当前成都正在经历着非凡的转变，成都日益扩大的全球技术影响力不断凸显。另一方面，随着资本来源的多样化，尤其是中国国内资本的日益突出，正不断重塑中国的投资市场格局，而房地产与科技的融合是另一种强大驱动力，它彻底改变了我们建设、管理和交易房地产的方式。展望未来，随着中国房地产行业进入新时代，资产管理能力将发挥至关重要的作用，而这恰恰是仲量联行的优势所在。未来，我们将持续加大在上述领域的关注和投资，进一步深耕中国市场。