四川在线记者 李媛莉 文/图

1月8日早9点，室外气温不过5℃，兴瓦项目商业负责人郑健仍然愿意坐在露天。

他正面，新开张的社区食堂蒸汽缭绕，用餐的居民来来往往；侧面施工围挡内传出间歇敲打声，尽收耳中。

郑健享受置身其中的真切感。之前约好的兴瓦社区党委书记李环宇、成都社区信义治理学院院长陈剑军、西华街道办事处副主任马军国等人相继到来，还有人端着纸笔，从楼上跑下来旁听。最后，四方小桌围坐了十个人，一直聊到晌午。

1月8日，来自政府、施工和运营等各方的人员，又在兴瓦社区商讨更新改造的事宜。诸如此类的场景，最近几个月随时随地出现在社区。

从2025年9月成都市金牛区西华街道兴瓦社区的更新改造动工以来，类似场景便司空见惯：各种交谈和商讨，随时随地发生在社区，参与者或来自政府、施工方、运营方，或是居民、商户、志愿者、访客，话题涉及建筑翻新改造、共建共治事项等。

作为典型的安置小区，兴瓦社区的主要院落群建于2005年，因年代久远且疏于维护，2万余名住户的生活环境亟待提质。往更大的范围看，兴瓦社区所在区域的近5平方公里内，共有10个安置片区，覆盖8万人口，是成都主城区最大的安置片区之一。

兴瓦社区的更新需求，反映出成都城市更新面临的存量现状。全市更新存量规模估计达万亿级别，涉及老旧小区、城中村、低效工业仓储区、老旧商品市场等10余类更新对象，占城镇开发边界内存量用地的12.5%。

兴瓦社区的忙碌，是成都推进城市更新工作的缩影。回顾过去一年，成都全年推进27个片区更新、71个城中村改造项目，累计完成投资超300亿元；启动城市危旧房改造802套；分类实施老旧小区改造395个，惠及居民4.8万户，拉动投资10.6亿元。

干巴巴的数字背后，事关每一位居民热腾腾的日子。

城市更新的逻辑：

优先考虑“留”与“改”，把“拆”和“建”摆在后面

精打细算、物尽其用，是成都城市更新的鲜明特质。对此，兴瓦项目有生动诠释。纳入更新改造的社区党群服务中心原办公楼，仅做墙面清洗，具备使用功能的门窗都保留。郑健说，“总共2800多平米的面积，投入250余万元，一平方米投入不到1000元。”

成都市住房和城乡建设局城市更新处相关负责人介绍，为了把钱花在刀刃上，城市更新的建设逻辑是“留”与“改”为序，“拆”和“建”摆在后面。

在锦江区华兴街四圣祠片区，针对老旧院落的修缮，坚持保留古墙、古树、拱门、房梁、夯土墙等。这种思路下，一个低洼棚户区变身成集酒店、艺术展厅、非遗体验等为一体的空间。

与之类似，青羊区宽窄巷子周边的小通巷、泡桐树街片区，没有大规模拆迁，仅通过梳理街巷空间、修缮老旧院落、优化业态布局，便从普通居民区升级为兼具市井气息与文艺氛围的特色街区。

仍以兴瓦社区为例，郑健等人落座的露台，原是两栋楼之间的空地，一番微改造后，兼具议事空间和小游园的功能。马军国觉得，更新改造要花小钱办大事，就不能浪费一分钱，也不能糟蹋一寸地。

为坚决落实每一平方米都要规划、每一平方米都要管理，成都高新区编制了《无一米不规划总体设计导则》与《金角银边公共空间规划导则》，最大限度实现资源高效利用。在新近改造后的檬柏社区小游园，陪孙儿滑滑梯的谭光启如此直白表达，“比以前安逸得多哟，娃儿耍得多，我们活动的地方也多”。

城市更新的路径：

商业造血与社会治理兼修

见到郑健，李环宇关心的第一个问题是施工围栏里的菜市何时完工。“一定春节前”，反复确认答案后李环宇才放心。

他介绍，针对原有菜市硬件陈旧、经营散乱的问题，项目团队通过微改造优化场地环境，引入综合业态，打造功能完善的农贸市场。兴瓦社区更新覆盖6000余户居民、辐射人口超2万，周边环绕多所学校，计划打造信义治理、河边茶廊、校园主题、餐饮烟火、社区市集五大特色街区，形成连片发展态势，为片区商业升级探路。

城市更新不仅是老旧小区修修补补，像兴瓦社区这样激荡烟火气、激发新活力，让老小区“新生”才是关键。

玉林东路曾是底蕴深厚的老字号消费街区，却因设施老化、业态低端等一度陷入发展瓶颈。当地通过采取统一规划、分散运营的方式，拓宽人行步道、打造地标节点，引入160多家商户，构建美食、文创、咖啡融合的场景，日均消费客群大幅增长。2025年3月，玉林东路特色街区改造项目被纳入住房和城乡建设部第二批城市更新典型案例。

疲软的商业地段通过更新可以焕发第二春，沉寂的工业遗址也能在更新中迎来转机。例如，业内点赞东郊记忆项目的更新改造和运营管理。该项目完整保留原成都国营红光电子管厂的红砖厂房、锈蚀管道等工业肌理，以“修旧如旧”理念改造为艺术展览、餐饮休闲、文化演艺空间，同时引入专业运营团队，通过策划首展、首演、首店等活动提升影响力，2022至2024年客流翻倍，2025年上半年游客突破900万人次。

更新改造不仅仅是单一的施工任务，还涉及物业服务升级、社区功能提升、社会服务完善等。

李环宇坦言，兴瓦社区所在片区是安置区与租住区的集合体，近5平方公里内有10个安置片区、8万人口，业主凝聚力弱、物业服务缺位等问题突出。为此，社区在更新之初便引入“信义治理”与“信托制物业服务模式”，建成四川省首个信义社区配套学院、成都市首个信义治理实务实训基地，由成都社区信义治理学院院长陈剑军带队重构治理体系。

这一模式始于2019年武侯区的试点，以信托制物业为核心机制，实现财务全透明、监督便利化、酬金公平化。“强调通过信义关系重构业主与物业企业之间的合作，物业、业委会、业主从‘二元对立’转向‘多元互动’”，陈剑军介绍，目前成都已有1200多个小区引入该模式，试点小区物业纠纷下降八成以上，缴费率升至90%以上。

城市更新的保障：

有法可依、规划先行与政策引领

成都城市更新的有序推进，离不开完善的顶层设计与健全的政策体系。记者从成都市住房和城乡建设局了解到，2026年的城市更新工作将在更加完善的指引下开展。

规划层面，成都立足长远，精准谋划更新布局。《成都市城市更新实施专项规划（2026-2030年）》已经启动编制，该规划旨在全面摸清全市资源资产底数，明确更新对象、需求与重点，确定行动目标、重点任务、建设项目及实施时序，为未来五年城市更新工作提供总纲领。在此之前，成都已通过分区规划、片区导则等，实现更新工作的精细化布局，如成都高新区的“无死角规划”、锦江区的历史街区专项规划，让不同区域的更新各有侧重、贴合实际。

政策体系方面，成都正构建“1条例+N政策+X标准”的完整框架，为城市更新提供法治保障与操作依据。目前，《成都市城市更新条例》已通过市十八届人大常委会第十七次会议第二次审议；《成都市城市更新行动计划（2024—2026年）》《关于开展危旧房成片更新试点工作的通知》等文件已印发实施，明确了危旧房治理、试点推进等重点工作的具体要求。

在政策指引下，成都不断探索创新路径。2025年以来，成都市围绕老旧小区展开的更新改造，探索居民“自主更新”、企业“地随房走”等可持续城市更新模式和危旧房成片治理新路径，以危旧房成片治理为切入口，发布机会清单。数据显示，全年已推动首批危旧房成片更新试点项目10个。

兴瓦社区也已落地“自主更新”的尝试。李环宇介绍，社区下辖五个院落小区，先期选定E区作为首个试点，率先成立了物业管理委员会搭建自治平台，牵头带领近900户居民主动自筹60万元，再叠加政府400余万元配套资金，共同注入 E 区院落更新改造项目。

“这笔居民自筹资金专项用于更换住宅楼扶手，每一分钱都用在刀刃上。剩余款项要么全额返还居民，要么成立楼栋维修基金，会再议，一定做到公开透明。”他感慨道，“这可是过去十多年里，居民们从未有过的齐心聚力！”