川观新闻眉山观察 白杨 四川在线记者 底伊乐
当前正值眉山市东坡区三苏镇爱媛采摘高峰。10月20日，记者走进东坡区水果加工配套综合产业园，智能分拣线高速运转。不到一分钟，圆润的鲜果就装进框内，这一批鲜果即将运往成都、北京、上海等全国市场。
眉山市东坡区水果加工配套综合产业园建成后照片。
很难想象，眼前这片热火朝天的水果产业园，曾是荒废11年的厂区。
近日，四川省自然资源厅印发《四川省低效用地再开发典型案例》（第一期），眉山市东坡区川眉特种芒硝厂改造案例成功入选。这片尘封11年的涉诉低效工业地块，从荒弃厂区蝶变为现代化水果产业园，为我省涉诉低效工业用地再开发，摸索出一条盘活路径。
时针回拨到2007年，四川川眉特种芒硝有限公司广济厂区在东坡区安家，以生产、销售元明粉、特种晶硝、硫酸钾、硫酸钡等化工原料为主。2014年，因经营不善、资金链断裂、严重资不抵债而停产，此后进入破产清算程序。企业破产后，这片472亩工业用地及设施闲置近十年，围墙之内杂草丛生、老厂房破败不堪，宝贵的空间资源白白搁置，成了当地一块难啃的“硬骨头”。
眉山市东坡区川眉特种芒硝厂低效用地改造前照片。
2023年，眉山东坡区通过“府院联动”+“二级市场转让”进行盘活，由区属国企眉山兴东投资发展集团有限公司（以下简称眉山兴东集团）通过司法拍卖取得全部资产，2025年再引入眉山市红运橙果业有限责任公司（以下简称红运橙果业公司）建设水果加工配套综合产业园。同年9月，产业园一期竣工投产。
“原公司破产后，土地、厂房牵扯多方债务纠纷，叠加职工安置等繁杂历史遗留问题，权属关系盘根错节。”眉山市规划和自然资源局相关负责人介绍，此前当地也曾尝试常规招商、直接出让等方式盘活，但债权人数量多、司法查封链条长，相关企业顾虑重重，几次推进都卡在权属关口。
一边是闲置土地难以唤醒，另一边是产业项目“等地落户”。
近年来，眉山市东坡区柑橘产业蓬勃壮大，鲜果产量逐年攀升，却缺少大型智能分拣、冷链仓储、果筐配套的全链条载体，产业补链强链急需连片空间。
“恰逢全国低效用地再开发试点落地，我们瞄准这块搁置多年的宝地下定决心：不再走简单拍卖的老路，探索新路径，用分步落地的‘三步法’，啃下涉诉闲置土地盘活难题。”上述负责人说。
第一步：府院协同破局，解开权属“死结”。涉诉地块盘活，第一道难关就是错综复杂的司法权属。东坡区联合眉山市中级人民法院组建府院联动专班，打破部门壁垒，共同制定“整体打包、司法拍卖”处置方案。自然资源部门全程跟进权籍核查、规划论证，配合法院厘清资产边界、推进司法解封，同步统筹资产处置、债务清算、职工安置与风险防控。多部门协同发力，逐一扫清缠绕十余年的法律障碍、用地手续堵点，让被司法查封锁住的土地，具备重新流转开发的基础条件。
第二步：国资平台担当“稳定器”，化解历史债务。权属理顺之后，历史遗留风险依旧让不少市场投资方望而却步。眉山兴东集团站上“过渡接力点”，2023年通过公开拍卖，竞得包含472亩土地使用权在内的整体资产包，化解历史债务。拿到资产包后，集团没有急于变现，而是立足东坡柑橘产业布局，依托原有厂区建筑与场地条件，提前规划水果综合产业园，为土地锚定清晰的产业方向。国企充当缓冲平台，隔离历史遗留风险，打消相关企业的后顾之忧。
第三步：二级市场带条件供地，精准引来产业活水。地块条件就绪，如何筛选真正匹配本地产业的企业？眉山兴东集团依托公共资源交易平台开展二级市场公开转让，创新采用“带产业、带指标、带责任”捆绑转让模式，不再单纯“卖土地”，而是择优遴选契合区域产业规划的经营主体——红运橙果业公司成功竞得306亩工业用地使用权。
“此外，该项目将‘标准地’管控延伸至土地转让全流程，在转让合同中锁定容积率、投资强度、亩均税收等刚性指标，并同步落实工业项目全生命周期闭环监管，推行并联审批、容缺受理。”该负责人补充道。
企业算了一笔账。“原有厂区保留了大量可用基础设施，为我们省去大规模平地新建成本。同时叠加审批提速，项目开工仅73天就实现部分生产线投产，建设周期、前期投入双双压缩。”红运橙果业公司负责人刘志强说。
如今，水果加工配套综合产业园一期投产，构建起“生产—加工—仓储—销售”一体化产业闭环，全面达产后预计年产值超20亿元、年税收3000万元，直接提供1500个就业岗位，惠及数千户果农。曾经沉寂破败的厂区，从闲置资产变身为眉山市柑橘产业精深加工产业的核心支点，沉睡土地真正长出富民产业。
“一块涉诉旧厂区的重生，并非单点偶然突破，而是存量土地盘活思路的一次实战检验。”眉山市规划和自然资源局相关负责人表示，依托全国低效用地再开发试点契机，眉山正把这套经过打磨的“三步法”持续推广，“目前，我们仍在全域摸排低效用地、建立台账，分类运用司法处置、腾笼换鸟、提质改造等多元盘活路径，持续推动沉睡存量土地转化为优质产业空间，让更多闲置地块孕育新产业、迸发新活力，为城乡高质量发展夯实土地资源根基。”
（眉山市规划和自然资源局供图）
