川观新闻 王型芳 文/图

2023年即将过去，这一年，成都楼市新政频出，从优化摇号、支持人才购房到放松新房限购、土地限价，系列政策不断。

楼市政策组合拳背后的市场逻辑是什么？给成都楼市带来了哪些影响和变化？

下半年新政密集出台 多项楼市政策优化调整

今年以来，全国多地楼市新政频出，成都楼市也不例外。8月28日，成都发布了三个楼市相关通知，涉及预售、摇号、支持现房销售，拉开成都今年楼市政策优化序幕。8月29日，成都正式发布人才分类目录，本科学历纳入F类。

图据成都住建官微

8月31日，中国人民银行发文调整优化住房信贷政策，首套房首付最低两成，二套房首付最低三成。同一天，中国人民银行、国家金融监督管理总局《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》下发。

9月1日，成都宣布“认房不认贷”，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，同一天，成都发布最新人才新政，即取得人才安居资格后部分人才买房不受户籍、社保、区域等限制。

9月26日，成都再出重磅新政，土地限价政策放松，土地出让由“限地价”调整为“竞地价”，不再规定新出让土地成品住宅装修价格。同时住房限购区域放开，除“5＋2”区域外，其他区域不再限购，且限购区域内购买144㎡（不含144㎡）以上住房不限购。

10月23日，成都发布土拍公告取消“土地最高限价”，重回“竞地价”时代。

房地产市场供求关系发生变化 限购放松为适应趋势

2022年至今，从二手房限售、新房限购、土地限价到如今限售、限购、限价都逐步放开，楼市政策调整背后的市场逻辑是什么呢？

四川中原地产研究院院长吴江指出，房地产供求关系已由此前的阶段性供小于求转变为目前的供求双降，政策调整是为了适应当下房地产供求关系的重大转变。

成都睿合泰机构副总经理何昕宇表示，目前房地产市场已由“市场过热”转变到“需求不足”，政策的调整也是基于这一市场逻辑转变，放松相应政策限制，有助于进一步稳定市场。

在吴江看来，限购放松只是适应趋势，供求关系转变是核心。房地产从卖方市场转向买方市场，市场会更加公平、透明，客户更容易买到性价比高的房子。房企也会进入调整期，更加主动积极地进行产品升级、营销转变，向“好房子”打造者的方向转型。

对此，成都某房企从业者孙女士深有感触，“楼市政策的调整让真实需求主导市场，市场的调整也激发了企业不断创新，可以看到，今年成都楼市涌现出了不少颇具‘产品力’的新项目，带动行业良性竞争。”

成都楼市走出独立行情 购房者根据需求理性选择

统计数据显示，今年1-11月，成都一二手房成交规模已经达到约34万套、成交面积约3749万平方米，超过2022年全年，成交体量排名全国第一。同时，成都新房及二手房房价领涨全国，平均销售价格指数同比增长位列全国第一，是全国房地产市场活跃度最高的城市。

图据成都购房通

在土地成交方面，据成都睿合泰机构统计数据显示，今年1-11月，在全国22个集中供地城市中，成都市出让的土地总数和成交的土地规划的建筑面积均位列全国前列，全年土地成交溢价率达到8.87%，全国房企几乎都在聚焦成都。在全国楼市下行的背景下，成都楼市走出了独立行情。

独立行情背后是城市经济发展，人口持续流入和楼市优化政策的共同结果。吴江表示，今年金融信贷政策、限购限售政策的调整，促进了购房需求的释放，降低了购房成本，对刚需和改善性住房需求释放都起到了刺激作用。在何昕宇看来，成都人口增量大、市场需求大，土地供应远不能满足新房购买需求，市场库存健康。

展望未来，楼市政策将如何调整，市场又将如何变化呢？在吴江看来，明年政策方向或更多从金融信贷支持上向房企倾斜，以及向加快保障性住房、“城中村”改造方面倾斜。对于广大购房者而言，目前的房贷政策、限购政策已较为利好，市场环境相对宽松，无论是刚性还是改善需求，都有机会入场。

何昕宇也持相同观点，他建议成都购房者可根据实际需求，多方面、理性选择，比如刚需购房者可以考虑核心城区的二手房，也可以选择目前二圈层一些区位交通便利、配套成熟的新房。改善购房者则应想清楚自己的核心购房需求，是基于教育改善、居住环境改善，还是配套方面的改善，多做对比，灵活选择。