以案说法丨小区底商油烟废气污染严重,业主能否拒交物业费?

2022-01-13 13:05:31来源:四川在线编辑:刘宇男

曹凘源 四川在线记者 任鸿

小区底商油烟废气污染严重,业主认为物业公司没有解决问题,因此拒交物业费而被告上法庭——近日,成都高新区人民法院就审理了这样一起物业服务合同纠纷案件。

这究竟是怎么回事儿呢?时间回到2016年7月26日,被告廖某购买了成都高新区某楼盘房屋,并与原告某物业服务公司签订《前期物业服务协议》,约定由该公司为案涉房屋在内的小区提供物业服务,业主应按季度交纳物业服务费用,否则应支付滞纳金。

乔迁新居本来是件喜事儿,谁曾想案涉小区交房后,因底商餐饮行业油烟废气污染严重,该小区业主自2019年年初开始即多次向物业公司和相关行政部门反映,某物业公司亦从2020年年初开始,多次向开发商去函反映并要求解决相关问题。经过多方协调后,开发商在独栋商业顶安装了部分油烟净化设备,但实际运行中存在较多问题,一方面设备噪音较大,另一方面净化设备目前尚无专业人员清洗维护,影响实际使用效果,油烟废气及噪音问题始终未能得到有效解决。基于上述原因,廖某气愤至极,认为物业服务公司对此负有不可推卸的责任,遂以此为由拒绝交纳物业费。

 

原告物业服务公司经多次催收未果,遂一纸诉状将其起诉至成都高新区人民法院。法院经审理认为,案涉小区确实存在底商油烟废气污染问题,但无论是加装油烟处理装置还是清退违规底商经营者,直接责任均应由房屋建设者或相关商家承担,而非由物业服务公司负责。

物业服务提供者,虽负有对公共区域环境卫生的维护义务,但并无强制勒令商家停止经营或清退商家的权利。然而,对于物业服务区域内的相关问题,物业服务公司即使因客观条件限制无法直接解决问题,也应积极履行督促、上报和沟通协调义务,真诚与业主沟通,以获得业主的理解。

案涉小区底商的油烟问题,自2019年5月便成为部分业主的群诉问题,但物业服务公司从2020年3月才开始积极与建设单位沟通联系,故其存在沟通协调不及时的服务瑕疵。

综上,被告廖某不能因原告某物业服务公司存在服务瑕疵而拒缴物业费。但由于某物业服务公司未在职责范围内及时履责,故对其主张的违约金不予支持。

最终,高新法院判决被告廖某向原告某物业服务公司支付欠付的物业费,并驳回原告某物业服务公司主张违约金的诉讼请求。

法官评案——

“业主和物业服务公司作为物业服务合同相对方,应正确界定各自的权利义务。”成都高新区人民法院法官谢菲表示,虽然物业服务的内容涉及小区居民日常生活的方方面面,物业服务公司的职责范畴并非无所不包。“比如小区中出现的房屋质量问题、油烟废气污染、违章搭建等情况,有的责任主体是房屋建设者,有的责任主体是违规业主,并非一概归咎于物业服务公司。”

但另一方面,物业公司对相关问题虽不负有直接责任,也应在职责范围内积极协调处理,包括督促、上报、沟通协调等,在服务过程中与业主真诚沟通、良性互动;作为业主,在维护自己合法权利时应明晰责任,找准责任人,理性维权,不能仅凭个人感受或物业服务中的一般瑕疵就拒交物业费,最终将会影响到整个小区的物业管理。

法官建议——

再遇到类似的问题应该如何处理?谢菲建议,业主应积极与物业服务公司沟通协调,并可通过以下途径解决:

一是积极成立业主委员会,通过业主委员会与物业公司和相关责任人沟通解决,如果认为物业服务公司服务存在不符合约定的严重问题,可通过召开业主大会投票选聘新的物业公司;

二是寻求相应行政主管部门协调解决。在通过前述手段均无法化解纠纷时,可依法向人民法院提起诉讼。

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