四川在线记者 王若晔
土地是农村最宝贵的发展要素。随着我国城镇化进程的推进，出现了住房、宅基地闲置“沉睡”、农村产业发展“缺地”的矛盾。
党的二十届三中全会提出，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。
如何盘活农村“沉睡”资源，使其发挥更大价值？近日，记者来到资阳市乐至县高寺镇清水村蹲点探访，看这个浅丘村庄，如何翻转空间“魔方”，优化乡村空间布局，唤醒“沉睡”的资源。
俯瞰清水村 受访者供图
一条村道的拓宽
以路为线将产业串联起来
从成都市区出发，1小时车程就到了清水村。
首先映入眼帘的是道路，和通常3.5米宽的村路不同，清水村的村道明显更宽。“拓宽后有6.5米，道路两旁全部进行绿化、亮化。”清水村村委会主任吴平说，以村道为基础，打通了片区内部产业环线。
在此之前，清水村道路普遍偏窄，错车困难，缺少通往果园和养殖基地的生产作业道路。“我们村种有葡萄、柑橘等水果，很多会在一两周里集中成熟，如果不能及时运出去就会烂掉。”村民苏平说。
村民有需求，但是道路如何拓宽？如何以路为线将产业串联起来？需要规划来统筹。
近年来，四川推进以片区为单元编制乡村国土空间规划工作。2019年，规划团队进入清水村，为村庄进行全面“体检”，摸清了村庄底数，并对接了村民需求。“以2035年为时间节点，规划测算出村庄人口规模，多渠道整合资源，配备和预留出宅基地、产业用地，构建与人口和产业分布更加适应、更加精准的要素保障体系。”规划负责人、四川省核地质调查研究所高级工程师李锋说。
在规划的指导下，清水村优化了1.9公里产业道路，将老路拓宽至6.5米，并完善停车场、路牌、路灯等设施。
拓宽的不仅是道路，还有村庄未来发展蓝图。从规划传导要求、竞合发展、市场环境和百姓意愿4个维度评估，清水村片区发展定位被确定为资阳集现代农业、休闲农业旅游、田园村居于一体的精品乡村农旅融合示范片。
“清水村有一定产业基础，但主要是经果种植等传统农业，产业链不完整。”负责产业经济规划的工程师何美祯说，调查发现，清水村有发展旅游的良好本底，河流环绕，柑橘、葡萄等产业发展良好，距离成都1小时车程，因而确定了以现代农业为基础、农副产品初加工为配套、农旅融合旅游服务为核心的产业体系。
俯瞰清水村 受访者供图
一栋房子的变身
以房为“媒”焕新村容村貌
走进清水村聚居点，一栋栋半围合式的民居整齐排列，站在院坝向外远眺，河流蜿蜒而过。
村民叶成真的新家就在这里。此前他自愿有偿退出宅基地，搬到村里规划的集中聚集点居住。两层楼的新家宽敞明亮，水、电、天然气等配套设施一应俱全。
改善落后的居住环境，是叶成真的心之所盼，“老房子是土坯房，住了30多年，裂了口子。退出宅基地后，我们拿到了补偿款，搬进了新房。”
作为典型的丘陵地区村落，以往清水村片区单个居民点面积较小，整体呈现出小聚居、大分散的布局特征，村容村貌不佳，人居环境有待提升。
针对清水村农房情况，规划团队以房为“媒”，构建“房地一体数据+村民用水用电数据+村民意愿”的宅基地潜力测算方式。通过“房地一体数据库+用水用电数据”自动筛选出潜在闲置农房，与自然资源部门不动产登记信息对比后，结合村民意愿，形成动态、完整、真实的闲置农房资源库。
李锋解释，比如符合标准的一户一宅，存在闲置和非闲置情况，房屋质量较好的非闲置农房，依据村民意愿，进行风貌改造；质量不好的，则结合村民意愿，引导至设施完善的片区居民点居住，进一步推动片区散居村民集中聚居。
“对一些周期性闲置的房屋，我们与村民商议后，由村里引入经营主体，将房屋租赁过来进行改造，发展成民宿或者节庆活动用房。”高寺镇镇长胡泸说，发展民宿产业产生了多赢效果：村民实现了民房“免费更新”，村民和村集体增加了收入，社会资本获得了效益，村容村貌得到改善。
清水村集中聚居点。 王若晔 摄
一个项目的落地
以地为“基”推动空间置换
在清水村，农旅融合园区乡村旅游项目吸引许多周边市民游玩。项目布局了上百种不同风格的秋千、几十种农旅休闲设施等，集农业培育、设备游乐、户外研学、露营等于一体，辐射带动周边近万亩农业产业集聚发展。
见到园区负责人谭椿椿时，他正站在农田边指挥挖掘机翻耕土地。农田旁的机耕作业道，也是休闲田园观光漫步长廊。“才收了向日葵，马上要种油菜。”谭椿椿说。
2021年，经政府招引，谭椿椿团队来到清水村发展农旅融合园区。然而，和众多村庄一样，绿水青山环绕的清水村片区用地紧缺，建设用地仅占7%，且其中98%以上为农村宅基地，超过两成长期闲置。
土地要素是乡村产业发展的基石，项目用地从何而来？“我们着力内部挖潜，盘活农村存量建设用地。”乐至县自然资源和规划局相关负责人说，当地借助乡村振兴相关政策优势，推动闲置宅基地空间置换，为产业发展、设施建设提供要素保障。具体来说，村民自愿有偿退出的宅基地收归集体，村集体通过流转土地，打捆投入清水村农旅融合园区乡村旅游项目，通过联营模式获得收益。
2023年，园区接待游客超过60万人次，门票收入超过2000万元。“我们村门票分红90万余元，加上其他收入，去年村集体经济经营性收入超过100万元。而在5年前，这一数字是5000元。”吴平说，50%的村集体收入将作为工程资金用于村域范围内配套设施的维建。
清水村农旅融合园区乡村旅游项目的落地，也让附近村民实现了在家门口上班。“清水村常年有80余人在项目工作，主要从事保洁、管理、仪器操作等。”谭椿椿说。
“通过产业+宅基地+空间置换，整合资源，吸引社会资本下乡，打通从田间到市场的通道，实现乡村产业实体化和资产化。”李锋说，依托闲置农房资源库和闲置宅基地数据库，当地还着手开发“宅基地使用”应用，推动小农户与大市场对接，促进价值发现，提高流转效率。
【探索】
“代理+专服”，助推乡村盘活闲置资源
去年3月初，自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，启动试点工作，四川19个县(市、区)列入试点。近日，记者从自然资源厅获悉，试点工作推进一年多来，巴中市南江县积极探索乡村存量资源盘活之路，成效初显。
试点前，巴中市南江县巴中市文旅示范区（下辖南江县行政片区4个乡镇）面临规划约束、存量建设用地指标少、集体经济组织弱小等情况。试点以来，当地创新建立“代理+专服”模式，为农村集体经营性建设用地入市注入新活力。
今年3月，南江在光雾山镇普陀村率先试点，制定了《普陀村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案（试行）》，探索实施“代理+专服”模式，旨在通过专业团队的专业服务，提升试点工作的质量和效率。
巴中市南江县赤溪镇西厢村打造的民俗小木屋。肖定怀 摄（C视觉）
在“代理+专服”模式下，经过民主决策，普陀村集体经济组织授权委托区级国有平台——四川光雾山文旅康养产业公司作为入市主体代理入市。
巴中市文旅示范区自然资源和规划局相关负责人介绍，代理方负责前期的资源调查、土地整理、策划包装、测绘、地价评估等工作，待土地入市后，出让总价款转入专用账户接受监管，统一进行成本核算，再分配入市宗地收益，确保入市工作的顺利推进。此外，代理方还招引具有相关资质的第三方机构作为专业技术服务单位，提供政策咨询和技术一站式服务，守牢入市红线和政策底线。
截至目前，普陀村已完成39亩土地整理储备，按照已经入市交易的4.75亩土地价格估算，可为村集体带来净收入约360万元，有效带动当地群众就业和农副产品销售，同时为村集体留下可持续发展的农文旅产业。
“‘代理+专服’模式的实施，不仅解决了村集体经济组织不熟悉政策与业务、专业力量不足等问题，还有效规避了入市资金的使用风险。”巴中市文旅示范区自然资源和规划局相关负责人介绍，该模式通过科学规划和统一配套建设，最大程度发挥了农村集体经营性建设用地的价值，盘活了农村闲置资源。目前，光雾山镇已有桃源村、大营村、槐树村等7个有潜力资源的村社以“代理+专服”模式开展入市工作。
