本报制图/卢浩

　　9月13日，遂宁市蓬溪县居民姜朝国约上老邻居敬中平，去自己15楼的新家“参谋装修”。姜朝国计划着，明年春节后，一家四口便要搬进这栋全新的电梯公寓。

　　46岁的姜朝国，是蓬溪县的一名城中村拆迁安置户。2015年8月，蓬溪县全面启动实施危旧房棚户区改造项目货币化安置方案，姜朝国补交8万元的购房差价后，在县城住宅小区锦绣国际城自主选购了一套市场价值40余万元的三居室新房。

　　在房地产去库存成为重要命题的当下，棚改货币化安置，成为消化商品房存量的一条高效通道。蓬溪县循着一套自主摸索出的办法，在棚改货币化安置的实践中接连成功闯关，让安置户、房产商和政府实现三赢。

　　□本报记者 袁敏

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　　利益关市场中求得最大公约数

　　走进蓬溪县住建局，设置在一楼大厅的棚改居民自主购房服务中心格外抢眼。联排的展板上，全县十多家高品质商品楼盘的详细信息被清晰呈现。“针对棚改户，这些楼盘的每平方米单价基本都有10%左右的下浮，这是相当有吸引力的。”县住建局民生工程办公室主任方勇依然记得去年第一批次选房的火爆场面。

　　商业住宅有品质，财政投入有保障，进入服务中心自主选购心仪的商品房，成为大多数棚改居民的首选。

　　“货币化安置牵扯多方直接利益。”蓬溪县住建局副局长杨雪君说，蓬溪坚守市场化路线，过程公开透明，程序简易便捷，是成功闯关的关键。

　　为推进货币化安置进程，蓬溪发展投资有限责任公司被选为市场化交易运行平台，全过程参与安置户、房产商、银行之间的交易往来，使原本政府主导的安置工作，转变为安置对象与房产商间的市场交易行为。政府部门则转而承担制定政策、组织谈判、兑现安置资金、过程监管等责任。

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　　定价关找准“跷跷板”上的平衡点

　　“如果房产商不上心，棚改居民也没兴趣，货币化咋搞？”作为方案设计的参与者，方勇思考最多的，是在兼顾各方利益的前提下，如何调动起各方自愿参与的积极性。

　　通过市场化运作，找准“跷跷板”上棚改居民与房产商之间平衡点，蓬溪费了不少脑筋。

　　针对棚改居民，首先要确定拆迁货币化补偿的基准价。“基准价定高了，政府财力承担不了，定低了居民承受不起。”方勇介绍，在经过多方综合测算后，蓬溪拿出了“3080元/平方米”的安置基准价，对自购商品房的棚改居民进行补偿。“这也接近全县新建商品房销售均价，基本没有留下补差空间。”方勇说。

　　针对房产商，蓬溪以棚改“团购”争取价格空间。对自愿参与货币化安置的商业住宅楼盘，在专业评估机构给出的各楼盘统一单价基础上，再进行价格谈判，实现约10%范围内的价格下浮，进一步压缩棚改居民的补差空间。

　　方勇说，房产商虽然在大幅让利，但综合销售周期、库存积压、运营成本以及同期银行利息，也能算出一笔好账。

　　蓬溪城东锦绣豪庭楼盘的销售经理唐熙对此印象深刻。去年底，锦绣豪庭拿出全部存量商品房进入服务中心，谈判后的最终定价为“3300元/平方米”，远低于楼盘当时“3800元/平方米”的市场销售均价，但今年1月一个月就卖了六七十套，存量商品房全部消化，“这样的场面已多年未见。”

　　2015年，蓬溪全县货币化安置对象为586户，县域范围提供的商品住宅房源达到了2000套。供大于求的市场环境，让棚改居民选房的自主权得以充分保障。该年度共消化存量商品房3.1万平方米，占县城商品房同期销售总面积的26.7%。

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　　资金关 政策性贷款补齐缺口

　　成绩背后，是基本的资金保障。2015年，蓬溪县财政解决3000万元，余下的1.5亿元缺口，均是来自国开行贷款弥补。“没有资金的保障，货币化安置难以高效推进。”方勇说，2016年，蓬溪全县棚改货币化安置资金需求总量将达到2.98亿元，其中1.92亿元将争取农发行的贷款支持。

　　为减少财政集中支付带来的压力，在具体操作中，蓬溪鼓励棚改居民办理银行按揭。按揭款可以作为资本金，与平台公司签订融资协议，并约定回报率，利息差归棚改居民所有。选择直接结算安置的居民，也可以选择一次性支付30%，其余70%作为资本金与平台公司签订融资协议。

　　虽然有集中支付的压力，但蓬溪也算了一笔长远的细账：在2015年全年完成的568套货币化安置中，仅拆迁安置户过渡费一项，蓬溪便节省下400万元。

　　方勇认为，长远来看，政府主导的安置房后期维护成本将是一笔巨额的开销，而一次性推向市场的货币化安置将免去这些后顾之忧。

　　2016年，蓬溪棚改货币化安置将更进一步：全县计划完成760套货币化安置改造任务，将货币化安置率提升至100%。

　　记者手记

　　棚改中的民意优先

　　记者在蓬溪县住建局采访过程中，不断有棚改居民走进货币化安置办公室了解政策和流程。不需要工作人员过多解释，看完办公室墙上挂着的货币化安置方案和清晰的安置流程示意图，便基本能做出自己的选择。“我们的内控方案已接近完美，突出的特点便是尊重居民的自主选择权。”方勇说，在方案的设计中，每一个关键可选环节，留给居民的都是一道多项选择。

　　例如，在初始环节，棚改居民可以选择参与货币化，也可以继续等待安置；在购房环节，棚改居民可以购买进入服务中心的楼盘，也可以选择其他心仪楼盘。而所做出的每一步选择，都配备了相应的后续跟进方案，力求实现棚改居民的利益最大化。

　　对民意的尊重，让这场“棚改”与“去库存”并行的探索，实现鱼与熊掌兼得。

　　一项政策的出炉，总是为了实现广泛的公共利益。那么在政策的设计和执行中，就必须首先考虑到公众的实际诉求和需要。只有做到公众心坎上，才能获得他们支持和参与。