川观智库研究员 燕巧

近日，据第一太平戴维斯最新发布的2024年9月香港写字楼租赁市场报告，香港写字楼市场正面临前所未有的挑战。自2019年以来，写字楼空置率创下历史新高，租金下降了40%。写字楼空置率高企已成为全球共性挑战。今年7月，据美国《财富》杂志网站报道，穆迪分析公司发布最新研究显示，2024年第二季度全球写字楼空置率达到20.1%，这是首次超过20%的关口。

从国内看，今年，北京、上海等一线城市已开始启动楼宇更新行动。今年5月，北京发布《老旧低效楼宇更新实施办法（试行）（征求意见稿）》，6月，上海发布《推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》。据相关报道，上海的高层楼宇数量在1万栋左右，其中许多超高层建筑建造于20世纪80到90年代及21世纪初，使用时长均超过20年。如今，部分老旧楼宇低效闲置的现象开始出现并有蔓延扩大趋势。目前，上海已形成首批10个试点单元的阶段性成果。

再看国外，近年来，美国的很多城市写字楼空置率上升较快，如波士顿、纽约等开始尝试把写字楼改造为住宅楼、保障性住房，并通过减税、政府补贴等措施，吸引社会资本参与设计改造。过去20年来，纽约市已把将近80栋写字楼改造为住宅楼。在日本的楼宇改造中，办公空间、商业综合体、生活社区、公共服务、演绎展览空间的充分“混合”则成为热门趋势。日本将楼宇更新作为区域更新中的一个部分，通过“前置性”的城市规划和楼宇与街区、住宅区、公共交通的链接“着手”，对楼宇进行改建甚至重建。

国内写字楼如何更新？上海城建职业学院讲师励莹表示要重点做到三点：

首先是规划、政策和标准的三方协同。城市规划部门要确保楼宇的功能与市场需求相匹配，在规划阶段充分调研，避免盲目改造造成的资源浪费。政策部门则应该落实对楼宇改造的补贴标准，激发楼宇更新的动力。在规划和政策的基础上，要对老旧楼宇进行评估分类。

其次，在更新过程中更多采用智慧化、智能化的工具支撑楼宇更新。如采用楼宇管理信息系统（BMS）精细化管理软件就能实现能源管理、设备维护、访客管理等功能的集成；采用云计算和大数据技术则可以分析能耗模式，优化能源使用，减少运营成本。

最后，老旧楼宇大多是位于成熟地块的集合型高层空间，有难以被取代的区位优势和独特的空间视角。如何更好地发挥这些优势，需要建筑设计师重点考虑。